宏观经济专题报告：为什么房地产销售超预期？居民仍在加杠杆！

宏观经济 重要事项：本报告版权归上海东证期货有限公司所有。未获得东证期货书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成交易建议，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 有关分析师承诺，见本报告最后部分。并请阅读报告最后一页的免责声明。 [Table_Title] 为什么房地产销售超预期？居民仍在加杠杆！ [Table_Rank] 走势评级： 报告日期： 2018年09月03日 [Table_Summary] ★销售超预期，房地产库存持续回落： 今年房地产销售面积和销售额均超过去年同期，并且增速持续回升，与市场普遍预期销售负增长有一定差距。房地产销售较好带动了房地产库存的回落，其中住宅库存已经回落到2013年初的水平，显示去库存取得明显效果。另一方面因为库存低，房地产新开工增速较高，这样未来去库存的速度可能放缓。 ★居民仍在加杠杆买房，但不同地区差异很大： 今年上半年住宅销售排名靠前的是东南沿海发达地区和人口大省。但是从销售增速来看，排名靠前的是中西部地区为主，而一线城市及发达地区销售增速普遍为负。以居民的贷款和存款比值衡量杠杆率，整体上居民的杠杆率仍在上升，但不同区域有明显差别：住宅销售较高的地区往往是居民杠杆率较低的地区，而居民杠杆率较高的区域住宅销售较差。部分三线城市住宅销售较好的一个重要原因是城市化的推进。 ★银行表内信贷增加，居民新增房贷将保持平稳： 从2016年下半年开始，一线城市和一线之外的其他地区居民加杠杆有比较大差别。目前房价较高的一些城市居民房贷严格收紧，其他地区居民房贷还处于较高水平。资管新规推出之后社融增速回落，为了对冲信用的收紧，银行表内信贷增加，其中居民的房贷也有一定幅度的上升。我们认为未来居民房贷占银行贷款的比例将继续减少，但是绝对水平将维持稳定甚至略有增加。这样居民仍然可能继续加杠杆，全国范围内房地产销售增速还将能维持目前的增长速度。 ★风险提示： 房地产调控政策超预期。 [Table_Analyser] 刘鸿 资深分析师（宏观、国债） 从业资格号： F3034263 Tel: 8621-63325888-4110 Email: Hong.liu@orientfutures.com 专题报告—宏观经济 专题报告-宏观经济 2018-09-03 2 期货研究报告 【行业研究】 目录 1、销售超预期，房地产库存持续回落 ............................................................................................................................ 4 2、居民仍在加杠杆买房，但不同地区差异很大 ............................................................................................................. 5 3、银行表内信贷增加，居民新增房贷将保持平稳 ....................................................................................................... 10 4、风险提示.................................................................................................................................................................... 12 专题报告-宏观经济 2018-09-03 3 期货研究报告 图表目录 图表1：住宅销售面积和销售额增速持续上升，超出市场预期 .................................................................................................... 4 图表2：商品房待售面积回落到2014年6月水平，其中住宅待售面积回落到2013年2月水平 ................................................... 4 图表3：房地产库存偏低，新开工面积增速超过销售面积增速 .................................................................................................... 5 图表4：房地产销售的回升使得房地产企业开发资金来源回升 .................................................................................................... 5 图表5：不同省份2018年上半年住宅销售面积和销售额 ............................................................................................................. 6 图表6：不同省份2018年上半年住宅销售面积增速、销售额增速和销售均价 ............................................................................. 6 图表7：不同省份居民贷款与存款的比值（截止2018年上半年） ............................................................................................... 7 图表8：居民贷款与存款的比值与BIS口径的居民杠杆率趋势上一致 ......................................................................................... 7 图表9：居民中长期消费贷款与存款的比值与70个大中城市房价指数的变动趋势上一致 ........................................................... 7 图表10：北京房价停止上涨，居民存款与贷款比值保持稳定 ...................................................................................................... 8 图表11：重庆房价持续上涨，居民贷款与存款比值持续上升 ...................................................................................................... 8 图表12：住户贷款与存款比值：山东和山西 ............................................................................................................................... 9 图表13：住户贷款与存款比值：陕西和青海 ............................................................................................................................... 9 图表14：城市化的推进使得省会房地产销售占比上升：山西 ...................................................................................................... 9 图表15：太原房价上涨较快 ........................................................................................................................................................ 9 图表16：城市化的推进使得省会房地产销售占比上升：黑龙江 ................................................................................................ 10 图表17：哈尔滨房价上涨较快 .................................................................................................................................................. 10 图表18：2016年四季度之前上海个人住房贷款与全国住户中长期消费贷款趋势一致，此后分离 .............................................. 11 图表19：全国除一线城市居民住房贷款仍处于较高水平 ........................................................................................................... 11 图表20：全国范围内个人住房贷款的下降主要来自于一线城市的减少...................................................................................... 11 图表21：居民买房加杠杆的意愿仍然较高 .................................................................................................