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这份研报主要分析了哪些内容？
这份研报主要分析了我国多层次REITs市场的互补发展格局，对比了类REITs、公募REITs和机构间REITs的产品特征，并重点对比了类REITs和机构间REITs的评级关注要点。指出三者存在错位互补、协同发展的市场逻辑，以及两者在评级逻辑、底层资产分析和交易条款上的本质区别。
REITs行业未来发展趋势如何？
REITs行业未来发展趋势呈现类REITs稳定发行、公募REITs持续扩容、机构间REITs快速崛起的格局。随着交易所相关业务指引修订落地，不动产存量资产盘活的制度基础得到完善，市场协同发展将进一步深化，不同类型REITs将满足不同风险偏好投资者的需求，共同构建多层次不动产融资市场。
研报重点分析了哪些方面？
研报重点对比分析了类REITs和机构间REITs的评级关注要点。指出类REITs侧重当期本息兑付的稳定性，依赖差额补足、担保等增信措施；机构间REITs立足全周期投资资金回收能力，无增信措施，更侧重物业长期运营管理、资产服务机构主动经营能力及资产增值潜力。两者分别依托结构化分层设计和市场化激励机制，满足不同风险偏好投资者的需求。
当前REITs市场现状如何？
当前REITs市场呈现类REITs稳定发行、公募REITs持续扩容、机构间REITs快速崛起的发展格局。截至2026年8月末，三类产品存量规模合计约8,685.53亿元，其中类REITs存量规模5,027.55亿元（占比57.88%），公募REITs存量规模约2,566.12亿元（占比29.54%），机构间REITs占比最小但处于快速增长阶段，截至2026年8月末已发行67只，总规模约1,091.86亿元。市场已初步形成类REITs、Pre-REITs、机构间REITs和公募REITs协同发展的格局。
投资REITs需要注意哪些风险？
投资REITs需关注不同类型产品的风险特征。类REITs需关注增信措施的有效性及底层资产质量，评级侧重当期本息兑付的稳定性。机构间REITs需关注资产服务机构主动经营能力、物业长期运营管理及资产增值潜力，评级侧重全周期投资资金回收能力。此外，需关注政策变化对市场流动性和制度环境的影响，以及不同类型REITs条款设计差异带来的风险。机构间REITs需重点关注投资资金回收、基础资产运营和投资保障机制，加强对资产内生成长性的评估。