我国REITs产品现状盘点及关于不动产私募REITs评级思路的探讨

一、REITs产品种类及发行情况 REITs产品可分为按资金投向（权益型、抵押型、混合型）、组织结构（契约型、公司型、合伙型）、资产性质（项目所有权、经营收益权）和发行方式（公募、私募）划分的四大类。截至2024年9月20日，我国已发行45单公募REITs（均为封闭式）和3单私募REITs，公募REITs主要资产类型为交通基础设施（39.07%）、园区基础设施（16.40%）和消费基础设施（14.21%），发行相对集中于2021年和2022年下半年。私募REITs相较于公募REITs，具有审核门槛低、适用资产范围广、适配复杂运营管理模式等优势。

二、不动产私募REITs现状盘点 我国不动产私募REITs发展处于初期，参与意愿强烈，政策环境良好。首单持有型不动产ABS（偏债性）和首单住房租赁持有型不动产ABS（偏股性）的发行，分别体现了债权型和权益型特征，均获得AAA评级且未进行结构化分档。

三、持有型不动产ABS（私募REITs）评级思路探讨 评级需根据交易设置判断产品风险特征，偏股型产品侧重资产投资回报分析，偏债型产品则分析资产回报及相关主体履约能力。偏债型特征主要体现在底层现金流增信（业绩补偿、对赌、或有对价）和专项计划端现金流增信（开放退出、业绩对赌回购）。评级过程中需分析标的资产可分配现金流（业态、区位、历史经营、现有经营、运营管理）和专项计划可分配现金流（决策机制、现金流划付安排、股债比例、外部贷款、扩募机制）。量化分析通过基础情景和压力情景模拟现金流变化，偏股型产品关注本金安全性和超额收益可能性，偏债型产品则结合增信安排调整压力标准。

四、结语 偏股型私募REITs评级以资产运营表现为基础，结合交易结构分析和压力测试判断投资回收安全性和超额收益可能性；偏债型私募REITs主要依赖增信机制引入主体信用。实际操作中，两者结合较为普遍，评级机构需结合具体案例综合产品风险特征，持续完善评级方法。