房地产行业周报（2026年第37周）：楼市成交同比走弱，中海深圳福田拿地

核心观点与关键数据

• 板块表现：申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业板块中排名第24位。A股板块内涨幅前三为三湘印象（8.4%）、盈新发展、深物业A；跌幅前三为信达地产、我爱我家、滨江集团。港股板块内涨幅前三为汇景控股（14.8%）、四海国际、上实城市开发；跌幅前三为正荣地产、富力地产、世茂集团。
• 政策要闻：
  • 地方政策：安徽发布《安徽省城市更新“十五五”规划》，支持国企、民企参与城市更新，建立多元参与机制。海南拟允许缴存人提取住房公积金用于装修自住住房，提取额度最高15万元，10年内限一次。
  • 公司动态：招商蛇口竞得青岛涉宅用地，楼面价10926元/平方米；中海竞得深圳福田宅地，楼面价98069元/平方米，溢价率125%；保利竞得武汉白沙洲地块，楼面价6142元/平方米，溢价14.1%。
• 销售端数据：
  • 新房成交：第37周20城成交面积144万方，同比减少13%，环比减少16%。一线城市成交63.7万方，同比减少1%；二线城市42.0万方，同比减少34%；三四线城市38.2万方，同比增加1%。累计年初至今20城成交面积6652万方，同比减少6%。
  • 二手房成交：第37周11城成交面积200万方，同比减少1%，环比增加6%。一线城市成交91.9万方，同比增加9%；二线城市78.3万方，同比减少10%；三四线城市29.6万方，同比减少3%。累计年初至今11城成交面积7682万方，同比增加5%。
• 融资端：本周发债企业多为地方国企，华发股份发行19亿元公司债，利率3.15%，合肥高新城发行债利率最低，为1.73%。

投资策略与研究结论

• 市场问题：新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力。
• Alpha方向：
  • 开发类房企：建议关注区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等，因其拿地精准度高、管理半径小。
  • 稳定红利资产：推荐太古地产（购物中心龙头），关注希慎兴业（香港铜锣湾购物中心持有者）。
  • 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的现金流。
• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。