房地产行业研究周报：央地多举措推进楼市止跌回稳，二手房同比成交改善

房地产行业周报-20241006 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨9.24%，沪深300指数上涨8.48%，相对收益为0.75%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(9.27-10.3)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交29939套，同比增速1.2%，环比增速1.8%；合计成交面积331.2万平方米，同比增速-0.9%，环比增速8.7%。 本周(9.27-10.3)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交10146套，同比增速28.1%，环比增速-41.6%；合计成交面积96.9万平方米，同比增速30.7%，环比增速-44.1%。 本周（9.27-10.3），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19685.5万平方米，环比增速0.3%，去化周期170.1周。 本周（9.23-9.29），土地供给方面，本周供应土地4285.2万平方米，同比增速14 6.2%；供应均价1945元/平方米，同比增速-23.8%。土地成交方面，本周成交土地3131.8万平方米，同比增速74.3%；土地成交金额554.4亿元，同比增速76.5%。 本周土地成交楼面价1770元/平方米，溢价率5.3%。 本周（9.27-10.3）房地产企业合计发行信用债0元，同比增速-100%，环比增速-1 00%。本月至今房地产企业合计发行信用债0元，同比增速-100%，环比增速-100%。 投资建议： 9月26日，中共中央政治局召开会议，定性房地产市场“止跌回稳”。9月29日以来，中央层面，住建部金管局表态扎实推进保交房工作，采取有力有效措施尽快推动房地产市场实现止跌回稳；地方层面，包括上海、广州、深圳在内的多地密集出台大量涉房地产政策，内容多涉及调整住房限购、优化住房信贷、降低首付比例等，力图满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。伴随政策落地，购房观望情绪或将得到缓解，板块近期有望筑底企稳。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨9.24%，沪深300指数上涨8.48%，相对收益为0.75%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华夏幸福、华侨城A、大悦城、天津松江、信达地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、迪马股份、世茂股份、中南建设、泛海控股。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】9月24日，中国人民银行行长潘功胜发言，在房贷方面，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。 【中央政策】9月24日，中国人民银行行长潘功胜发言，在房贷方面，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。 【地方政策】9月25日，宜昌市政府办公室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，取消新建商品住房价格指导，扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建等，以促进房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】9月25日，宜昌市政府办公室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，取消新建商品住房价格指导，扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建等，以促进房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】9月29日，深圳发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。通知强调优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策和加快构建房地产发展新模式。 【地方政策】9月29日，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。 【地方政策】9月29日，上海住房城乡建设管理官微发布关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知。通知强调，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。 【地方政策】10月3日，北京住房公积金管理中心宣布，为响应中央政治局9月26日会议精神，根据市委市政府要求，加大住房公积金贷款支持力度，对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元，以更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【泰禾集团】9月29日，泰禾集团股份有限公司发布公告，披露了“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”两只债券的违约情况及后续进展。泰禾集团股份有限公司发行的两只债券“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”均已发生违约。其中，“17泰禾MTN001”发行规模为15亿元，票面利率7.5%，起息日为2017年7月5日；“17泰禾MTN002”发行规模为20亿元，票面利率同样为7.5%，起息日为2017年9月8日。两只债券均为3年期，按年付息、到期一次还本，且无担保。 【南山控股】9月29日，南山控股发布关于对外担保的进展公告。公告显示，近日，南山控股全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司与招商银行股份有限公司上海分行签署《不可撤销担保书》，约定南山地产为全资下属公司上海南闰实业发展有限公司向招商银行上海分行申请的90000万元固定资产借款额度提供连带责任担保。 【合肥城建】9月30日，合肥城建发布公告，宣布成功竞得合肥市包河区的一块土地使用权。该地块位于合肥市包河区老包河大道以东、渤海湾路以北，总面积约为91.4137亩，规划用途为居住用地，出让年限为70年，容积率不得超过1.6。此次土地使用权的出让总金额为9.60亿人民币，资金来源为公司自筹资金。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.27-10.3)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交29939套，同比增速1.2%，环比增速1.8%；合计成交面积331.2万平方米，同比增速-0.9%，环比增速8.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-4.2%、-14%和33.6%，环比增速为7.5%、6.1%和-6.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为3%、-10.5%和19.3%，环比增速为42.7%、12.2%和-17.2%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.3），中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交4517套，同比增速16.4%，环比增速-38.9%；合计成交面积41.9万平方米，同比增速15.5%，环比增速-46.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为31.6%、12.3%和10.2%，环比增速为-53.8%、-32%和-28%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为46.9%、14.9%和-2%，环比增速为-57.9%、-44.8%和-33.9%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(9.27-10.3)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交10146套，同比增速28.1%，环比增速-41.6%；合计成交面积96.9万平方米，同比增速30.7%，环比增速-44.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为20.6%、33.9%和27.6%，环比增速为-30.8%、-47%和-41.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为22.8%、34%和35.8%，环比增速为-30.4%、-52.2%和-35.6%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.3），中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交320套，同比增速338.4%，环比增速-94.2%；合计成交面积3.1万平方米，同比增速465.6%，环比增速-94.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为370%、118.2%和474.2%，环比增速为-93.9%、-98.5%和-76.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为470.7%、320.5%和506.6%，环比增速为-92.9%、-98.9%和-77.4%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（9.27-10.3），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19685.5万平方米，环比增速0.3%，去化周期170.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.9%、-0.2%、0%，去化周期分别为126周、234.9周、239周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：16城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（9.23-9.29），土地供给方面，本周供应土地4285.2万平方米，同比增速146.2%；供应均价1945元/平方米，同比增速-23.8%。土地成交方面，本周成交土地3131.8万平方米，同比增速74.3%；土地成交金额554.4亿元，同比增速76.5%。本周土地成交楼面价1770元/平方米，溢价率5.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为19.1%、2.4%、5.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（9.27-10.3）房地产企业合计发行信用债0元，同比增速-100%，环比增速-100%。本月至今房地产企业合计发行信用债0元，同比增速-100%，环比增速-100%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 9月