财通证券新鸿基地产深度报告：港房龙头蓄势领航多元赋能

一、核心要点
财通证券给予新鸿基地产买入评级，看好其作为港房龙头，受益香港地产复苏，具备销售弹性、租赁韧性、多元增厚三重优势。会议内容不构成投资建议，财通证券保留追责权利。

二、公司概况
新鸿基地产1972年香港上市，深耕地产50余年，布局港内地标项目，跨界多元业务。郭氏家族通过汇丰信托持股46.1%，股权稳定，战略具备长期连续性。

三、业务与财务表现
26财年上半年，公司收入527亿港元（同比+32%），净利润122亿港元（同比+17%）。物业销售占收入57%，租赁占19%，多元业务占25%；租赁贡献53%利润，为业绩压舱石。

• 销售端：物业销售收入299亿港元（同比+83%），香港265亿港元（同比+65%）、内地34亿港元（同比+900%）；权益销售额189亿港元（同比-26%），系推盘节奏短期波动，西沙项目认购创新高。
• 租赁端：租金收入123亿港元（同比持平），香港88亿港元（持平）、内地31亿港元（同比+0.3%）；香港零售出租率94%、写字楼91%，中环IFC出租率98%；内地商业核心区位，后续租金有望修复。

四、后续判断与投资逻辑

1. 香港地产复苏：供需改善（库存去化周期61个月，私人住房供应收缩），租金回报率覆盖按揭利率（40%以下超3.25%房贷利率），26年将延续量价齐升。
2. 销售弹性：香港土储充裕（可供出售住宅123万），26年推盘计划清晰，25年香港新房市占超15%，稳居港资房企第一。
3. 多元抗风险：电讯、基建、物流等多元业务增厚现金，提升抗风险能力。

五、盈利预测与估值
预计26-28财年规模净利润分别为209亿、224亿、236亿港元，同比增速8.6%、6.8%、5.5%。给予买入评级，逻辑为香港地产复苏贝塔叠加公司龙头阿尔法。