港房龙头蓄势领航，多元赋能行稳致远

核心观点

• 公司概况：新鸿基地产深耕行业五十余载，作为港资房企龙头，业务涵盖房地产开发销售、租赁以及电讯、运输基建与物流、数据中心等多元化领域，股权结构稳定，由郭氏家族控股。
• 经营表现：公司坚持多元化战略，房地产主业稳健，物业销售和租赁业务协同发展。FY1H26公司实现营业收入527.1亿港元，同比增长32.0%；核心归母净利润122亿港元，同比提升16.7%。
• 销售业务：公司在港销售规模连续多年位居榜首，土储充裕。FY1H26公司权益销售额189亿港元，同比下降25.9%，但后续销售动力充足，2026年1月西沙SIERRA SEA项目销售额超90亿港元。公司积极获取新增土地，截至2025年底发展中物业面积达576.2万平方米。
• 租赁业务：公司投资物业区位优越，租赁业务韧性较强。FY1H26公司租金收入122.9亿港元，同比持平，整体出租率维持高位。公司租赁业务覆盖写字楼、零售商铺、商场、酒店及服务式公寓等业态，抗风险能力较强。
• 投资物业：公司投资物业组合普遍布局高能级城市或核心区域，未来规模逐步扩张，租金收入有望逐步提升。
• 派息政策：公司派息政策相对稳定，派息率波动较小，股东回报具备较强持续性。
• 盈利预测：预计公司FY2026-FY2028归母净利润分别为209亿港元、224亿港元、236亿港元，EPS为7.23港元、7.72港元、8.15港元，对应PE为19.3倍、18.1倍、17.1倍。
• 投资建议：首次覆盖，给予“买入”评级。
• 风险提示：香港房地产政策调控超预期、美联储降息不及预期、香港消费复苏不及预期。