国泰海通地产 2026年秋季策略会---招商积余线上会议

招商积余2026年上半年的经营业绩总体稳定发展，营收97.7亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣非后归母净利润4.87亿元，同比增长5.23%。尽管业绩增速与去年持平，但受市场环境影响，收缴率略有下降，经营活动产生的现金流量金额为-15.37亿元，同比下降29.26%。

业务板块表现：

• 物业管理： 营收75.31亿元，同比增长9.97%，但毛利率下降1.2个百分点，主要受非住业务毛利率下降影响。非住业务营收53.61亿元，同比增长9.06%，毛利率10.26%，同比减少1.63个百分点，主要原因是结算周期拉长。住宅业务营收21.7亿元，同比增长12.27%，毛利率持平。平台增值服务和专业增值业务分别同比下降27.33%和增长0.05%，毛利率分别增加1.47个百分点和减少2-3个百分点。
• 资产管理： 商业运营营收8600多万元，同比下降6.11%，毛利率增加2.65个百分点；持有物业出租及经营收入2亿元，同比下降3.2%，毛利率减少1.34个百分点。主要原因是前期筹备业务量下降和部分持有物业减租。
• 投资性房地产： 账面积54.82亿元，主要为3个花园城和4个酒店。

市场拓展： 截至6月底，管理的项目2599个，管理面积4.07亿平方米。年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%，主要来自第三方项目新签合同增长，其中非住宅业态同比增长31.43%。高校和医院新入赛道合同额同比提升63%，IM教育赛道同比增长14%。拓展了15个存量住宅项目，持续优化存量市场拓展能力。

核心问题解答：

• 毛利率提升： 面临市场压力，主要通过压缩管理费用、科技替代、集中采购等方式降低成本，但受人力成本刚性上涨影响，毛利率提升空间有限。
• 收缴率提升： 受市场影响较大，部分续约项目存在提价但服务投入相应增加的情况，导致收缴率下降。预计全年收缴率可控，现金流不会出现重大风险。
• 非住业务对现金流的影响： 结算周期拉长导致现金流下降，但并非不交费或流程问题，预计全年收缴率仍可控。
• 康养业务： 处于起步阶段，与社区结合提供养老类增值服务，与养老地产直接开发模式不同。
• 人工智能技术应用： 主要应用于车场无人值守和停车场清洁，受限于技术发展，替代岗位有限。
• 现房销售政策影响： 对案场直销、房屋代理和交付验收业务影响有限，对案场租赁业务周期有一定影响，但总体影响尚不明确。
• 资产管理业务应对： 占比不到3%，收入下降幅度不大，出租率保持94%以上，影响主要来自租赁方经营状况变化和潜在资产估值影响。
• 持有物业经营： 不会主动压缩，但会寻求合适价格出售或出租部分资产。
• 非住宅物业收并购： 主要通过招投标方式扩张，第三方年度合同额同比增长超过30%。
• 高毛利增值业务拓展： 将重点挖掘宠物、充电桩、到家服务等个性化业务，同时继续抓取to B集采和工程类等业务。
• 亏损项目退出： 对亏损或接近亏损项目，若无法扭亏将考虑退出。
• IFM业务竞争力： 战略赛道，具备丰富经验、优秀人才和央企背景优势，与华为、美团等建立战略合作，市场处于前列。
• 激励机制： 暂无股权激励计划，以市场及时性激励为主，包括全年营销激励、差别激励、协助公司激励等。
• 非住宅物业拓展标准： 以提升规模和密度为主，优先发展办公、高校、医院等优势业态，持续强化全业态发展能力。
• 下半年展望： 收入端维持稳健增长，利润端预测保守；分红策略待定，预计收缴率和现金流保持行业较好水平。

总结： 招商积余上半年业绩稳定，但面临市场压力，毛利率和收缴率有所下降。公司将继续拓展业务，提升运营能力，重点发展高毛利增值业务和IFM业务，并寻求合适方式处理部分资产。下半年业绩增速预计维持稳定，但利润端预测保守，分红策略待定。