国泰海通 2026年秋季策略会---招商积余线上会议

公司上半年业绩情况

• 总体业绩：公司上半年营收97.7亿元，同比增长6.64%；净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣非后归母净利润4.87亿元，同比增长5.23%。整体业绩稳定发展，但增速较去年有所下降。
• 现金流量：经营活动产生的现金流量金额为-15.37亿元，同比下降29.26%，主要受收缴率下降影响。

各板块业务情况

• 物业管理业务：
  • 营收75.31亿元，同比增长9.97%，毛利率下降1.2个百分点。
  • 基础物业管理占物业管理业务的80%，毛利率较低，主要受非住业务影响。
  • 住宅物业管理营收21.7亿元，同比增长12.27%，毛利率下降0.12个百分点。
  • 非住物业管理营收53.61亿元，同比增长9.06%，毛利率为10.26%，下降1.63个百分点，主要受结算周期拉长影响。
  • 平台增值服务营收同比下降27.33%，主要受业务结构调整影响。
  • 专业增值服务营收基本持平，毛利率下降，主要受楼宇工程和精装业务影响。
• 资产管理业务：
  • 商业运营营收8600多万元，同比下降6.11%，毛利率增加2.65个百分点。
  • 持有物业出租及经营收入2亿元，同比下降3.22%，毛利率减少1.34个百分点。
  • 商业运营收入下降主要受前期筹备业务量减少影响。
  • 出租业务收入下降主要受个别物业减租影响。
• 投资性房地产：
  • 账面面积54.82亿元，包括3个花园城项目和4个酒店。
  • 昆山花园城项目正在推进瑞士项目，已进入审批流程。

物业管理业务市场拓展情况

• 管理项目2599个，管理面积4.07亿平方米。
• 初期年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%。
• 第三方项目合同额增长20.31亿元，同比增长28%。
• 核心优势赛道保持领先，高校和医院新入赛道合同额同比增长63%，ISM赛道同比增长44%。
• 存量市场拓展能力持续优化，上半年拓展15个存量住宅项目。

公司未来展望

• 毛利率：受市场压力和成本上涨影响，毛利率短期内难以乐观，公司将持续通过压缩成本、科技替代等措施提升毛利率。
• 收缴率：预计全年收缴率可控，现金流情况将与以往保持基本一致。
• 非住业务：非住业务增长的同时不会持续拖累现金流，结算周期拉长是客观因素，公司认为最终收缴率仍将保持稳定。
• 康养业务：康养业务处于起步阶段，与社区结合提供养老增值服务，与养老地产盈利模式存在区别。
• 人工智能技术：人工智能技术主要应用于车场无人值守和停车场清洁，目前可替代岗位有限，未来需技术进一步进步。
• 现房销售政策：现房销售政策对案场核销有一定影响，但对代理和交付验收业务影响不大，服务种类未发生调整。
• 资产管理业务：资管业务占比不到3%，受整体环境影响较小，出租率保持较高水平。
• 持有物业：公司不会主动压缩持有物业的经营和出租，但会根据市场情况寻求合适的资产处理方式。
• 非住宅物业收并购：公司主要通过招投标方式扩张，第三方非住年度合同额同比增长超过30%。
• 高毛利增值业务：公司将重点挖掘适老化、宠物、充电桩、到家服务等高毛利业务，同时继续抓取量化的业务。
• 亏损项目：公司会对亏损项目进行扭亏处理，若无法扭亏则考虑退出。
• IFM业务：IFM业务是公司重要战略赛道，核心竞争力在于丰富的经验、优秀的人才和央企背景，未来将集中力量发展IFM业务。
• 激励机制：公司目前没有股权激励计划，主要以及时性激励为主，如全民营销激励、协助公司激励等。
• 非住宅物业拓展标准：公司会优先拓展办公、高校、医院等优势赛道，同时保持全业态发展，增强业内话语权。
• 下半年业绩展望：预计下半年收入端维持稳健增长，但净利润端难以预测，公司将尽全力达成目标。
• 分红策略：公司关注投资者对分红的期待，但具体分红策略需等到年报发布后确定，目前尚未拟定三年分红计划。