招商积余2026年秋季策略会半年度业绩交流纪要

发布时间：2026-09-02 一、AI总结内容 一、核心业绩情况 1. 2026年上半年营收97.7亿元，同比增6.64%；归母净利润4.87亿元，同比增5.23%，整体稳健发展2. 经营活动现金流净额为-15.5亿元，同比降29.26%，主因当期收缴率略有下降3. 主营业务中物业管理占比97%，基础管理与增值服务占比约8:2，整体毛利率受业务结构影响较低4. 上半年第三方新签年度合同额20.31亿元，同比增28%，其中高校、医院赛道新签同比提升60%，为亮点 二、业务细分表现 1. 基础物业管理营收75.31亿元，同比增9.97%，毛利率降1.2个百分点，非住宅占比约为住宅2倍，非住宅结算周期拉长影响毛利率2. 增值服务营收降27.33%，主因调整业务结构，退出部分低毛利to B集采业务，毛利率升1.47个百分点3. 资管业务营收约2.86亿元，同比降5%，商业运营毛利率增2.65个百分点，持有物业出租及经营毛利率降1.34个百分点，持有物业整体出租率94% 三、问答核心要点 1. 毛利率提升：通过压缩管理费、科技替代、集中采购降本，同时发力高毛利增值服务；C端毛利率承压，行业平均增值服务毛利较高 2. 收缴率影响：主因非住宅业务结算周期拉长（甲方竞标设长周期、严格结算审核），全年收缴率可控，现金流年底将恢复至往年水准3. AI应用：目前仅用于车场无人值守、停车场清洁等领域，替代人工有限，毛利提升效果待技术突破4. 康养模式：以社区为基础提供上门买药、陪诊、养老包等服务，与地产商开发养老地产模式不同5. IFM赛道：为核心增量赛道，起步早、经验丰富、国资背景优势，核心竞争力为人才与专业服务能力，上半年签约阿里、华为等客户6. 股权激励：目前无具体推进计划，仍以短期市场激励为主7. 拓展标准：以扩大规模、提升行业话语权为主，重点巩固办公、高校、园区等优势业态四、下半年展望 1. 商务端维持稳健增长，利润端偏保守，受甲方要求严、价敏感、刚性成本上升影响2. 收缴率力争保持行业较好水准，现金流恢复正常，应收账款增速不高于营收增速3. 分红及相关计划尚未出台，需等待公司进一步披露 二、音频原文（转写） 振作住口。各位投资人下午好，呃，我是国泰海东的房地产分析师谢仁。那么本场会议呢，是呃，国泰海东这个2016年的秋季的策略会的第一场，呃，关于招商觊觎的一个线上会议。呃，我们今天呢，荣幸的请到了这个招商觊觎的IR，这个燕总，燕岩总。 那么请他呃，给我们公，呃，给我们投资人进行交流。呃，会议呢分两部分，第一部分呢，就是关于公司上半年的经营业绩和经营的情况，然后下一部分呢，我们 会有更多的时间呢，让投资人呢跟严总呢进一步的交流。好，呃，严总您开始可以开始了。嗯。 嗯，对。呃，现在有点。Okay. 我 我换一。yeah 什么意思？ 这边刚好。然后，剩余的超长。We see. 嗯。稍等一下。 yeah 喂，袁总。嗯，这种你看。现在这边好像没有，这边现在跟很多东西。yes 你这个对是你有点吵，没有会议室，就找了一个那个。 可以的。对，转嗯，可能转过稍微安静一点，现在现在。现在能听到吗？哎，这个好了，好好一些。 啊，这个这个这行区别是，它背景音乐也比较大。谢谢。那你就是有点。啊，这个。 因为我们今天那个 会议时期的是现在我们。看一下现在你们会议室多少？我只能找一个这个过道的这个地方。呃，现在是否大家能听得见一些？ 嗯，对，现现在发，我我听到了，我现在好一些了。Okay。哦，好好好，对对对对，如果有听不清呢，可以。及时跟我说一下。 嗯，好的，好的，那那那您先退了。嗯，你你确实吧。嗯，好的，好的。嗯，那我先就公司的一个 半年度的一个业绩情况，做一个简单的介绍。 那公司是上上个月的二十七号呢，就 批过了一个半年报。嗯。总体来说，应该是还是一个稳定发展的一个情况吧。我们上半年的话，营收是九十七点七亿元。 同比增长的是6.64。英语第一问呢，是四点九。发一元。同比增长是百分之零点一五。 然后做工作的那个公募净利润是4.87亿元。同比增长是百分之五点二三。这个来说的话呢。这个业业绩可能就是说对比去年的增速，可能是没有下降，但是今年总体情况。 嗯，可能从各个 行业内已经发的这些。半年报的情况看出来，大家资金是确实都会有一点下降。总体来说，我们觉得还是一个稳健发展的一个态势。然后另外一个比较重要的是，我们上半年的经营活动款的这个现金流量金额是 负十五点五分之一 这个相对去年同期的话，是下降了。 二十九点二六 这个 现金流量金额下降的一个最主要的原因，还是受当期的一个。收缴率的影响呃，确实就是今年的收缴率的话，对比去年同期是略有下降。那接下来我讲的是一个关于公司分板块业务的一个营收和利润的一个毛利率的一个情况。那我们公司主营业务是物业管理和资产管理业务，那其中物业管理业务是占到公司整体营收的百分之九十七。 那其中基础管理和增值服务的比重呢，是大概是八二。开也就是基础管理业务是占到我们整体呃物业管理业务营收的百分之八十，分子业务呢占比是在百分之二十。也是因为我们这样的一种业务结构，所以我们公司的毛利率呢也是呃受到一定的影响，整体毛利率是相对较低一点。那具体来说的话，基础物业管理的营收是七十五点三一亿，同比增长呢是九点九七，毛利率这一块呢是减少了一点二个百分点。 基础物管的毛利率减少主要是由非税业务的这个毛利率减少是最主要的一个因素。那我们公司的非住和住宅的比例来说的话，其实是占了九岁的一个大头，基本上是住宅的呃两倍。然后住宅的话，我们的营收双百是二十一点七亿元，同比增长百分之十二点二七，毛利率呢是减少零点一二个百分点，嗯，基本上算是持平吧。C柱这一块呢，我们的营收是五十三点六一亿元，同比增长了百分之九点零六。 那毛利率是百分之十点二六，减少了同比减少了一点六三个百分点。C柱这一块呃受影响主要是因为确实一个是现在的市场的话，呃结算的周期确实是有一定的拉长，它这个结算周期的拉长，一个是原本身的招标条件中，它的周期有在拉长，另外一个就是 呃，在后期服务的过程中，因为 结算的他的这个条件。考核比较严格，导致。这个 周期拉长主要是这两个原因造成的。 然后，另外一个是 平台风险，我不要这。服务的话，我们今年营收是同比下降了27.33。主要是我们调整了一个业务结构。把这里面的 呃，to B端的一些主采的，或者说是毛利比较相对较低的一些业务。 做了一个退出。对，比如说有一定程度的下降。的毛利率呢，有相应的增加了一点四七个百分点。yeah.然后另外一块是专业增值业务。 专业增值业务的话，我们今年的营收和去年是基本持平。嗯，大概是增长了零点。零点零五吧。然后那个。 毛利率的话。有一定程度的下降。主要是因为专业增值服务，主要是为我们的。呃，股东方 提供一些。 社会代理人 然后。趣味买卖呀，然后暗场结交，以及以及一些 那个楼宇工程精装修这一类的业务。然后在这一块的话。嗯。 毛利率下降主要是受一些这种。楼宇工程 然后，精装业务。它相对毛利率比较低一点。导致专业 分子那块业务减少了。 毛利率减少了两点到三个百分点。然后另外一块就是我们资管业务。资管业务的话，我们主要是两类，一个是商业运营，一个是持有物业的出租及经营。商业运营这一块，我们的营收是八千六百多万。 然后。相较去年是下降百分之六点一。毛利率有增加2.65个百分点。持有物业出租及经营的话，是两个亿的收入。 一。同比下降 百分之三点二。毛利率是减少一点三四个百分点。那商业运营和持有物业出租 他的收入减少的原因分别是一个是。 我们的商业运营这一块。嗯，有一个。业务是叫做筹备前期筹备。那城市筹备这一块的话呢，相对收入是比较高的。 然后这一块的业务在今年的业务量没有去年的高，就导致我们现在商业运营收入减少的一个最重要的原因。在出租业务这一块，主要是我们的下属的有一些个别的持有物业。因为他的一些营业事件、营业状况的原因，然后就 减租 造成一定程度的减负，所以我们的收入也有一个略微的一个下降。那截至目前。 我们的商业运营一共是有运营了七十三个项目。其中有 三个是我们自己持有的。化验什么项目？以及59个寿托。 李东方的项目。你购物中心内。提供商业类为主，还有。若干的一些这个工艺。 还有11个是我们对外输出的品牌，总共管理面积是395万平方米。然后我们的出持有物业的出租的总面积是在46.89万平方米，整体出租率还是保持一个94%的一个比较高的呃出租的一个情况。最后一个是我们另外还有一个投资性房地产，那截止到今年上半年以来的话，我们的账面值是在54.82亿元。那整个。 的核心的房地产，核心的是三三个这种花园城以及四个酒店。嗯，其中花园城项目以及购购物中心项目是成都、九江和昆山，酒店是在岳阳、南昌、南昌、赣州和深圳。那金山花园城我们现在已经是在做这个瑞普项目，正在走这个深交所的一些审核流程当中的。最后一个是讲一下我们的物业管理业务、标杆业务的这个市场的一个拓展。 情况。截至六月底，我们管理的项目一共是有两千五百九十九个。管理面积是四点。零七一平方米 那初期年度合同额 上半年是20.93亿元。 同比增长了百分之十八点六五，也是我们今年上半年的。比较 呃，亮点的一个工作呢。那今天年度合同的增长主要是源自我们第三方项目。今天合同的增长 呃，是有20.31亿元，同比增长是到了28%。 这其中，来自第三方的灰度业态同比增长是有百分之三十一点四三。那我们的一些核心的一些优势赛道，还是保持了一个。市场上相对领先的一个优势。也是我们的高校。 那我们的那个 嗯，医医院的一个经营的赛道都是。合同额同比提升了百分之六十。拜。I S M这样一个标准，专门赛道的这。 同比提升百分之四。十次。然后我们的住宅业态的话呢，同比增长来自于第三方的是一点九二。其中，同样化的市场就在厦门的新签年度合同人士同比同比增长了百分之十七。 上半年我们。扩展的有。十五个这种。一样会把这个项目。 可以说是我们持续优化我们。呃，存量市场拓展能力的一个。体现。那我就 公司上半年的一个经营和业绩情况，我就简单介绍到这。 嗯，接下来看大家有没有什么一些具体的问题，我们可以直接进入问答环节。呃，系统您看。我介绍就完了。喂。 Hey. 哎，听到了啊，谢谢谢元宝那个传，哎，听到了吗？嗯。没有。嗯，听到了，听到了。 啊，对对对，呃，好，呃，下面进入这个提问环节，会议秘书，您播报一下那个投资人的这个提问的方式。啊谢谢。谢谢。下面是来自网络端的文字提问。 公司如何提高毛利率水平？公司的收缴率如何提高？谢谢。好的，感谢这位投资者的提问。 您这个问题主要是两个问题，一个是毛利率，另外一个是收缴率。毛利率这一块的话，其实我们 嗯，感觉是。有比较大的一个市场的压力。这里跟我们业态来说吧。 一个是。住宅 住宅要放在这边。嗯。我们是有。 一个是。从我们的成管理费用这边去尽量的去压缩。另外一个就进行一些这种。科技替代呀，这个P加C的这个。 营业的一个成本。然后。还有一些集中采购，这些去在成本端做一些弥补的。去尽量取消一些。 嗯。手里边的 这个。情况和这个。成本端的一些人力成本的一些刚性上涨。 主要是体现在。社保的这一块。那总体而言，我们觉得就是说整体毛利率压力比较大，是因为C D这一块的话呢。看受市场的影响。 那站在我们的收入端来说，目前来看。很多。续约的这种项目 呃，其实在这种 嗯。大部分的情况下来，就是我提价的情况下，我的 啊，服务的体 服务的这个。 质量 和服务的成本投入 是要相应的，要知道很多。就导致我们嗯，生物端。或者是周转，或者是不变。的情况下，我们的 头部端是要 持续的扩大。 对，在这一方面的话，我们是觉得 压力是很大的。总体来看。yeah. 我们这个毛利率 应该说。不太容易有关吧。 而且刚刚也说了，因为我们的这个业务结构。八成是基础。两层才是增值服务。那看一下，其实行业内的所有的一个一个整体企业的情况，嗯，可能相对毛利比较高的也是在增值服务这块，尤其是一些企业的一个比较特色的社区