申万宏源房地产嘉里建设2026中期业绩交流电话会纪要

发布时间：2026-08-26 一、AI总结内容 一、核心业绩情况 1. 2026年上半年集团基础盈利7.82亿港元，同比降9%，主要因金领华庭资本化融资费用减少；中期股息维持0.4港元/股不变。 2. 开发物业上半年合约销售同比降6成，系去年基数较高所致，香港合约销售金额与去年基本持平，占总体约8成。 3. 集团未确认合约收入共298亿港元，其中内地239亿港元主要来自金领华庭，分2027、2028年交付；香港59亿港元主要为已完成项目及海提湾项目（预期2027年交付）。 4. 投资物业方面，内地办公楼出租率89%领先市场但租金承压；零售收益按人民币同口径基本持平，上海新开幕的前滩项目营运数据良好。 5. 香港非CBD办公楼出租率仅微升2个百分点，复苏较慢；零售项目MakeBox因翻新及楼市回暖表现较好，人流增长但租金未跟进；出租公寓出租率99%，撇除特殊因素后收益同比增8%。 6. 财务方面，上半年净债务378亿港元，降18亿港元；负债率从33%降至31%，全年目标年底降至30%，含已购上海商业地及香港3块住宅地。 7. 融资成本持续下降，总融资成本降19%至3.5%，固定利率与港元债占比均维持约50%。 二、投资与运营策略 1. 整体维持审慎态度，以财务稳健为核心，短期中期保持审慎，关注美国加息、跨境资金管制及地缘政治等风险因素。 2. 开发物业方面，内地除金领华庭外，武汉、福州等二线及以下城市项目将延迟推盘等待市场改善；下半年香港合约销售规模与上半年相当，将推售海提山项目及中环半山的BensonPress物业（拟下半年出售）。 3. 投资物业方面，内地新购杭州商场预计2027-2028年贡献少量租金，出租培养需约3年；零售端推动租户优化，提升出租率及收益。 4. 拿地方向，重点为香港住宅地，参与竞拍未达预期价格；上海杨思商业地因与前滩中心相似度高而参与，系短期内地唯一拿地动作。三、风险与关注点 1. 风险因素包括香港楼市受外部因素影响波动、内地办公楼供应过剩、商业地产租金承压、新开业项目前期投入影响利润率。 2. 未来需关注香港楼市走势、跨境资金管制变化、美国加息对融资成本的影响、新开业项目的表现、内地商业地产市场复苏情况。3. 拿地价格、利率波动、销售结算节奏等将影响财务稳健性，集团将通过利率互换等方式对冲风险，争取融资成本进一步降低。四、其他关键信息 1. 海营山项目售价同比涨10-12%，现有在售房源无大幅波动；体外项目剩余11套超级豪宅利润率较低，将部分抵消整体利润率。 2. 内地存量商场零售收益双位数增长，增速高于租金增长；杭州商场新开业将对短期EBITDA产生负面影响。 3. 融资策略方面，将增持人民币借贷以优化融资成本；分红目标维持平稳，需结合全年业绩决定具体派息金额。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加申万宏源房地产嘉里建设二零二六年中期业绩交流电话会。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，请参会人员务必注意本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方式索要、泄露、散布、转发电话会议。会议纪要、任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为。申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 呃，好的，各位投资者，大家下午好。那么我们今天非常荣幸的邀请到了嘉里建设呃，那么公司的这个C FO郑总以及阿亚关总来向我们去分享一下呃，这个嘉里建设二零二六年中期的业绩的这个这个经呃这个经营。的一个情况。呃，那么下面首先邀请这个郑总跟观众，要不简单的跟我们去汇报一下公司。 呃，中报的一些情况，后面我们再进行问答。呃呃，谢谢陈老师啊，我是I O的carry。那我首先用就是呃几分钟的时间去过一下我们的业绩，然后我们就看啊，就是投资人有没有问题。那啊在我们的slime上可以看到，其实今年上半年我们的基础毅力是下跌了大概是百分之九。 那到七点八二亿港元，这主要是因为啊，我们就是去年开始开卖金领华庭，山海金领华庭之后呢。啊，我们的资本化啊，融资费用是减小的。啊，最主要是这个原因。嗯，中期中期那个股息的话是维持不变，都是四毛港元的。 那嗯，如果看。展望的话，嗯，其实我想大家都知道，就是香港的楼市在上半年的时间是回暖的不小啊。我们看到楼价啊、成交量啊都有上升啊，但是我们就一认为就是香港的市场是受呃很多不同的外来的因素影响的，比如说就是美国加息啊，比如说呃进来就是很火那些就是中国内地，这是跨境呃跨境资金的管制。啊，还有一些就是地缘的政治风险都会继续，就是对香港楼市的期望呃有一些打一的呃。 而且我们觉得在中国内内地其实那个整体的经济呃，经济的气氛都仍然是偏弱的呃。还有最重要的是呃，中国内地现在的呃，办公楼市场呃，它的供应仍然都是很多，控制率很高。所以呃，如果是集团这层面来说呢？啊，我们在短期和中期都会保持，都会保持一个比较审慎的态度。 呃，至少我们现在都是觉得集团的呃财务的稳健性是最重要的。是。那在业务方面呢？呃，我先说我们的开发物业吧。 那开放物业你看到其实上半年的合约销售如果是同比的话是下跌了大概是六成。这主要是因为嗯。去年呢，我们上半年的时候是开卖了山海金领华庭的第一期，那所以那个呃比较的基数会比较高的。但是如果你看香港的嗯呃合约的收收的话。 其实今年上班人士占我们就是总体的大概是八成。呃。金额跟去年其实是差不多的。那在开放物那个收入方面，其实呃会跟那个呃合约销售的时间差上有一些分别。 啊，因为我们都是要交付了那个呃单位才可以确认收入的。那啊，如果你看我们这是做了合约销售，但是还没有交付，就是还没有确认的收益的话。其实就是挺多的。呃，集团的层面来说，我们现在有呃两百九十八亿的合约收入还没有确认的。 这主要是呃，大部分是呃，来自中国内地，呃，这部分也都是大部分来自山海金陵华庭。那接近合情，其实我们现在的计划是分两期呃去完成的。第一期是在二七年的时候完成和交付，呃，第二次是在二八年。所以你会看到在中国内地呃，还没有呃确认的销售里面。 啊，239亿的港元的呃合约销售其实 大部分都是在未来这两年去确认的。那呃，香港方面呢，现在还没有确认的是大概是五十九亿港元。啊，这主要是两个已经完成的项目了，就是体外。和海营山 那呃，这是已经完成的项目呢？ 其实理论上我们已经交付的单位就可以确认的。呃，另外一个是海提湾。那海提湾是我们今年才开始预售的。呃，而且他其实现在还在建。 我们预期是明年的时候会建好。所以嗯还提哇，这些球员都是在明年的。那在I P方面呢，我先讲中国内地吧。嗯，我们最主要在中国内地都是办公楼和零售。 那办公楼的话，嗯，刚才说了，其实市场的情况没有什么改变。那个公口。供求的呃呃情况，人人都是非常的不平衡。嗯，在这个市场上，我们现在的呃嗯。 策略都是先保那个出租率，所以你看到其实我们的出租率是蛮不错的百分之。呃，八十九在上半年的时候。呃，当然是嗯，好过市场。啊，但是在租金上面，老师说还是受压的。 啊，在那个八呃零售方面就比较稳定。那如果我们按那个同口径的就是人民币去计算的话。呃，灵修的收益是大概是平允的。嗯，我们看到这是呃的呃商户的租租户的零售额。 我眼睛是香香了。那这个烧伤其实从两年前已经是开始了。我们看到今年上半年都有人新积蓄，呃，而且嗯，特别是上海那两个shopping模式做得不错的。那今年是大概是六月底的时候吧，呃，我们在上海的浦东开了一个新的呃，新教中心。 那这个是目前来看，就是它营业了大概是两个月的时间。啊，那个呃，营运的statistic应该是不错的。那香港方面的。呃，投资物业的。 的话呢，就是嗯，办公楼的情况其实嗯。都是一样，因为有可能就是大家会看到一些新英文说，就是中呃香港的中华，其实那些租金已经回暖了。啊，但是我们的办公楼是 不是在中环，也不是在尖沙咀，这是CBD地方的。所以我们还没有看到一个就是回暖的计算，这些我们说non CBD的地区啊，要需要多一点的时间。 但是嗯和我们在内地的策略是一样的，我们都是先把那个出租率。所以你会看到在今年六月的出租车是有一点点的呃上升，就上升了两点。在呃香港的零售方面，我们唯一在香港的shopping mall就是ma ke box。啊，在上半年有一个不错的成绩。 嗯，当然因为make box它的主题是比较就是针对一些家庭客户啊，因为他卖卖的呃东西都是一些家具啊、家电啊这些。所以就是某程度上，它都收归于呃去年呃香港的楼市回暖。啊，就是比较多人买，就是家居用品的。啊，而且去年其实我们大部分时间啊，我们有三层，都是三层，都是在翻新。 那今年六月啊，已经是全啊全部商城都已经做完了，这个翻新已经是开幕了。啊，我们有一些新的餐饮啊，有一些比较是打卡的地方啊，给大家去。所以无论是人流啊，呃，还是那个呃住户。那个呃呃，像上上面我们都看到有一些增长的。 啊，当然那个租金还没有，这是追着想这个增长了。啊，但是如果你看这些出租率啊，啊，收入啊，都是比较平庸的。嗯。那香港香港最后一块IP呢，就是比较大的贡献是我们在呃我们的出租公寓。 那出租公寓如果你看啊，它的基础的呃嗯表现的话，其实它是很好的。啊，当然是因为有一些外派人员呢，他们啊现在回流香港啊。也有一些就是高产的人员来香港，他们对一些比较是高档啊啊，就是high end一些出租屋公寓都比较有需求。嗯，所以其实我们家猪是家的不错的，都有一个就是single digit的都的家猪的情况。 而且你看出租率都是可以说是满足吧，啊，现在是百分之九十九。啊，但是呃，你可以看到其实为什么那个收入是持平呢？跟去年是持平呢？啊，这主要是因为啊，我们之前有一些开发物业的单位，它是呃有一个呃先租后买的形式出售的。 所以当这些单位他就是变变到那个出售之后，我们的租金收入就会有一些影响，这是一些比较是one ofthe the effect。啊，所以我们也有都有写出来了。就是如果是撇除了这些比较特殊的因素之后。其实公寓它啊的收益是上涨了。 大概是百分之八的。那之后就是嗯，财务方面。那呃，今年上半年我想就是财务方面的。也有亮点，highlighter就是我们呃负债，就是嘛都是继续在下跌呢。 你可以看到，其实我们的金夫债现在是三百七十八亿港元。呃，在上半年是杀跌了，大概是十八港元呢。啊，负债率啊，去年的百分之三十三，现在是下降到百分之三十一了。当然，我想就是大家都会都会有留意到，我们今年上半年在香港新买了三块猪仔地。 那虽然这三块其实住宅地势都是我们说是比较小的地吧。他们三块加起来是大概是呃二十三。万平方尺的。呃，而且我们在七月的时候也在上海的浦东杨西区。 啊，买了一块商业地。那就是就算是呃，就是基包括了这些呃，今来的 acquisition 的话，我们的目标的呃负债比率都是在今年年底前都是下降的，大概是百分之三十。的水平。当然这不不会包括我们将来呃有没有其他的呃新的 acquisitions 呃。 因为呃我们刚刚在就是业绩会上，我们的主席都就是很明确的说了，嗯，他我们会积极去去看X选择。尤其是 在香港的住宅地啊，它是就是特别就是我们现在的目标呢。啊，但是如果是做了，将来是做了这些收购啊，买低之后。啊，我们的呃GIVEN RATIO会有可能会上升到百分之三十以上的。 那嗯，如果是融资成本的话，其实我一开始就是差不多已经说过了。啊，其实如果你看我们的总融资成本的话，其实我们是有一 个比较大的下跌的是下跌了百百分之十九。啊，这主要是因为第一我们的借贷是下跌了。啊，第二就是那个啊啊，历次在去年的时候就平均来说也都是下跌了。 嗯，但是因为就是刚才说山海经华庭它预售之后那个基本化那部分是减小了。啊，那如果你看我们的呃funding cost实际利息的话，其实也都是在慢慢慢慢下降。在去年的六月的时候，是大概百分之四。到去年十二月的时候是三分之呃呃三点八。 现在是大概三点五。那最后嗯，看看我们的嗯。债务的结构。啊，其实都维持都可以说是稳定，因为如果你看原本B J它的话，是真的是大概是一