房地产行业点评报告：销售弱修复延续，投资加速探底

单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化

• 2026年1-7月，全国商品房销售面积同比下降11.8%，销售额同比下降13.1%，其中商品住宅分别下降12.7%和13.2%。7月单月销售面积和金额分别同比下降13.4%和8.9%，单月降幅较6月收窄。
• 新房库存自3月以来连续5个月减少，去库存政策效果延续。8月前两周重点城市成交同比-9.1%（一线+22.9%）。

拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底

• 2026年1-7月，全国房屋新开工面积同比下降24.0%，其中住宅新开工同比下降24.6%。7月单月新开工面积同比下降27.8%，降幅进一步扩大。
• 1-7月房屋竣工面积同比下降23.2%，7月单月竣工面积同比下降18.7%，较6月收窄6.4pct。
• Wind 322城2026年1-7月宅地成交面积同比下降21%，开发商拿地意愿不足。

房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大

• 2026年1-7月，房地产开发投资额同比下降19.2%，降幅扩大1.2pct，其中住宅开发投资同比下降19.1%。
• 投资端与销售端增速差扩大至6.1pct，反映量价收缩导致投资意愿加速下行。

国内贷款资金降幅扩大，国内贷款持续收缩

• 1-7月，房地产开发企业到位资金同比下降20.3%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%。
• 国内贷款与自筹资金降幅扩大，反映融资渠道窄困境加剧；定金预收款和按揭贷款边际改善，印证居民端购房意愿缓慢修复。

投资建议

• 房地产行业处于销售弱修复+供给深度收缩的分化格局。销售端单月降幅收窄，库存下降表明需求端缓慢修复；投资端加速探底，房企资金压力未减，供给侧收缩深化。
• 下半年政策端去库存、控增量基调不变，市场回稳趋势有望延续，但投资端企稳需等待资金面实质性改善。
• 推荐标的：
  • 优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
  • 商业地产运营商：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大。
• 开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。