核心观点
2024年,中国房地产市场持续下行,但“9·26”一揽子政策出台后,市场出现止跌回稳迹象。政府部门从供需两端优化房地产政策,包括放开限购限售限价、降低交易税费、优化个人住房金融政策、满足房企合理融资需求、支持土地和存量房收储、重启城中村改造货币化安置等。
市场运行形势
- 房价下跌: 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下跌,但部分城市价格环比止跌。
- 销售疲软: 新建商品住宅销售面积和销售额同比大幅下降,但第四季度销售规模季度同比增速重回正增长。
- 供给下降: 住宅开发投资、新开工面积和竣工面积同比均大幅下降。
- 库存压力: 国房景气指数触底回升,一线城市住宅库存去化周期处于合理水平,但二三线城市压力较大。
- 租金下降: 一二线城市住房租金水平小幅下降,二三线城市租金资本化率继续小幅下降。
金融运行形势
- 个人住房贷款: 利率大幅下调,多城利率调整至3.0%,贷款余额止跌回升,居民购房杠杆水平提高。
- 房企融资: 房企到位资金规模大幅下降,但房地产开发贷款余额同比增速保持正增长,房企信贷融资仍能保持正增长。
- 房企债券: 境内外信用债发行规模大幅下降,存量规模持续下降,“借新还旧”模式难以为继。
房企债务风险
- 违约收敛: 房企债券违约数量和规模同比均有所减少,违约蔓延势头有所收敛。
- 资产负债表恶化: 房企普遍出现资产负债表恶化,部分房企已资不抵债。
- 风险化解缓慢: 违约房企销售大幅下滑,处置资产变现困难,债务重组难度较大,破产程序复杂耗时极长。
未来展望
- 政策目标: 持续推动房地产市场止跌回稳,继续因城施策放开限制性措施,加力实施城中村改造,支持地方政府专项债资金用于土地和存量房收储,拓宽保障性住房再贷款使用范围,进一步推动房贷利率下行,优化城市空间结构和土地利用方式,发挥房地产融资协调机制作用,继续做好保交房工作,有序搭建相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。
- 市场运行: 房地产市场交易有望持续活跃,住房销售规模降幅继续缩窄,库存去化周期下降,一线和部分核心二线城市核心区域的住房价格会率先止跌,但非核心二线城市及三四线城市房价可能仍会继续下行。
- 金融运行: 个人住房贷款利率将继续下降,贷款余额规模有望保持回升态势,房企信贷融资仍能保持正增长,但房企债券融资预计还会进一步下降。
- 风险: 房企违约债务问题仍需重点关注。