NIFD季报 房地产金融

核心观点

2024年，中国房地产市场持续下行，但“9·26”一揽子政策出台后，市场出现止跌回稳迹象。政府部门从供需两端优化房地产政策，包括放开限购限售限价、降低交易税费、优化个人住房金融政策、满足房企合理融资需求、支持土地和存量房收储、重启城中村改造货币化安置等。

市场运行形势

• 房价下跌： 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下跌，但部分城市价格环比止跌。
• 销售疲软： 新建商品住宅销售面积和销售额同比大幅下降，但第四季度销售规模季度同比增速重回正增长。
• 供给下降： 住宅开发投资、新开工面积和竣工面积同比均大幅下降。
• 库存压力： 国房景气指数触底回升，一线城市住宅库存去化周期处于合理水平，但二三线城市压力较大。
• 租金下降： 一二线城市住房租金水平小幅下降，二三线城市租金资本化率继续小幅下降。

金融运行形势

• 个人住房贷款： 利率大幅下调，多城利率调整至3.0%，贷款余额止跌回升，居民购房杠杆水平提高。
• 房企融资： 房企到位资金规模大幅下降，但房地产开发贷款余额同比增速保持正增长，房企信贷融资仍能保持正增长。
• 房企债券： 境内外信用债发行规模大幅下降，存量规模持续下降，“借新还旧”模式难以为继。

房企债务风险

• 违约收敛： 房企债券违约数量和规模同比均有所减少，违约蔓延势头有所收敛。
• 资产负债表恶化： 房企普遍出现资产负债表恶化，部分房企已资不抵债。
• 风险化解缓慢： 违约房企销售大幅下滑，处置资产变现困难，债务重组难度较大，破产程序复杂耗时极长。

未来展望

• 政策目标： 持续推动房地产市场止跌回稳，继续因城施策放开限制性措施，加力实施城中村改造，支持地方政府专项债资金用于土地和存量房收储，拓宽保障性住房再贷款使用范围，进一步推动房贷利率下行，优化城市空间结构和土地利用方式，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
• 市场运行： 房地产市场交易有望持续活跃，住房销售规模降幅继续缩窄，库存去化周期下降，一线和部分核心二线城市核心区域的住房价格会率先止跌，但非核心二线城市及三四线城市房价可能仍会继续下行。
• 金融运行： 个人住房贷款利率将继续下降，贷款余额规模有望保持回升态势，房企信贷融资仍能保持正增长，但房企债券融资预计还会进一步下降。
• 风险： 房企违约债务问题仍需重点关注。