【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融

NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉陶琦 2024年8月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 房地产市场及房地产金融运行 摘要 房地产市场运行方面，2024年上半年，房地产市场仍处于下行阶段：房价普遍下跌，二手住房价格创2005年以来最大同 比跌幅；新建商品住房销售疲软，销售面积仅为4.0亿平方米， 销售额为4.1万亿元，同比下降均超过两成；住宅开发投资规模继续下行；土地交易市场仍未能摆脱低迷状态；住房租金价格水平同比跌幅扩大。但是随着供需两端支持政策效果的逐渐显现，房地产市场显现出好转的迹象：其一，2024年6月，住房价格环比跌幅收窄，且北京、上海、杭州、南京4个核心城市的二手住宅价格月度环比年内首次由跌转涨。其二，2024年6月，国房景气指数年内首次回升；其三，全国商品住宅现房待售面积下降至3.83亿平方米，住宅库存去化周期也有所下降；其四，住房租金资本化率普遍下降，租金收益率高于定期存款利率，在不考虑房价下降的前提下，住房作为资产已经初具投资价值。 个人住房金融方面，2024年上半年，居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，居民部门举债意愿在降低；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率已经低至3.1%；受最低首付比例下调政策的影响，居民新增购房时使用财务杠杆在第二季度有所上升，举债人数有所下降。房企融资方面，2024年上半年，房企可用于房地产开发的到位资金规模为5.35万亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款（房地产开发贷）同比降幅仅为6.6%，是收缩程度最低的房企资金来源渠道。房企境内信用债的发行规模为1986亿元，同比下降17.6%；房企境 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 外债发行规模为37.54亿美元（约为人民币266亿元），同比下降48.7%，且主要用于债务重组置换原高息境外债，房企境外债基本失去融资功能。房企信托融资仍在持续压降，截至2023年末，房地产信托余额为9739亿元，同比下降20.43%。 房地产政策方面，2024年上半年，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。需求端重要支持政策包括住房限购政策基本退出；推出住房“以旧换新”政策；创设保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房；降低个人住房贷款最低首付比例；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调住房公积金贷款利率。供给端重要支持政策包括进一步发挥城市房地产融资协调机制作用；推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，合规“白名单”项目“应贷尽贷”；满足在建项目合理信贷融资需求；支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，帮助房企（尤其是帮助问题房企）处理或盘活未开发的土地资产，改善其资产负债表。 展望未来，随着房地产供需两端支持政策的持续优化和落实，我们相信房地产市场运行形势会有所改善，核心城市住房价格有望在下行中逐步筑底，住房库存去化压力有所降低，住房销售和住房投资规模的降幅有所收窄；但是在短期内，土地交易市场低迷、行业景气度较低等情况可能还会持续。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善，个人住房贷款利率继续下降，刚性、改善性住房需求能够更好地释放；房企信贷融资会随着合规“白名单”项目贷款的发放有所增加，但是房企信托融资、债券融资规模可能还会进一步下降。风险方面，有以下三点需要持续关注：第一，房企违约债务及其处置；第二，房企资产负债表的持续恶化；第三，存量按揭与新增按揭利差较大，提前还贷人数依然较多，可能会影响“5·17”政策效果。 目录 一、房地产市场运行形势1 （一）部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨1 （二）新建商品住房销售规模同比大幅下降2 （三）住宅开发投资规模持续下降3 （四）房地产行业景气指数显现触底迹象4 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态4 （六）住房“去库存”政策效果已初步显现5 （七）住房租金价格水平同比跌幅扩大6 （八）租金资本化率普遍下降7 二、个人住房金融形势8 （一）首套住房贷款利率可低至3.1%8 （二）居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少9 （三）个人住房贷款的平均放款周期延长至四周10 （四）居民购房时使用财务杠杆回升11 三、房企融资形势12 （一）房地产开发企业到位资金规模降幅较大12 （二）房地产信托业务作为信托业主营业务的时代已告终结13 （三）房企境外债基本失去融资功能13 四、“5·17”新政分析14 （一）创设保障性住房再贷款14 （二）调整个人住房贷款最低首付款比例15 （三）调整商业性个人住房贷款利率16 （四）下调个人住房公积金贷款利率17 （五）妥善处置闲置土地，盘活存量土地17 五、房地产市场主要风险情况分析18 （一）房企债券新增首次违约主体数量在减少18 （二）房企普遍出现资产负债表恶化的情况19 六、房地产市场及房地产金融运行形势判断20 附件：相关指标说明22 一、房地产市场运行形势 （一）部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨 2024年上半年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2023年末累计下降3.0%，二手商品住宅销售价格累计下降4.7%。从住房销售价格的环比走势来看，2024年上半年，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在持续下行；其中，2024年6月，70大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.7%、0.9%，降幅较5月有所收窄（见图1左上图）。从住房销售价格的同比情况来看，2024年6月，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降4.9%；二手住宅销售价格同比下降7.9%，创2005年以来最大同比跌幅。分城市层级来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅销售价格累计下降2.4%，二手住宅销售价格累计下降5.2%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格累计下降2.9%，二手住宅销售价格累计下降4.5%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格累计下降3.1%，二手住宅销售价格累计下降4.9%（见图1右下图）。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、 沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 总体来看，2024年上半年，70个大中城市的住宅价格仍普遍在持续下跌。 2024年6月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的 城市分别有64个和66个；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市分 别有68个和70个，而且武汉、广州、徐州、厦门、温州、宁波、金华、烟台、襄阳、南京、深圳、福州、南昌13城的二手住宅价格同比跌幅已超过10%。在住房价格普遍下跌的市场环境下亦能发现好转的迹象：2024年6月，北京、上海、杭州、南京4个核心城市的二手住宅价格月度环比年内首次由跌转涨，分别上涨0.2%、0.5%、0.3%、0.1%，表明住房市场需求端支持政策的效果初步显现。 （二）新建商品住房销售规模同比大幅下降 从新建商品住宅销售情况来看，2024年上半年，全国新建商品住宅销售面积仅为4.0亿平方米，同比下降21.9%，同比降幅较2023年末扩大了13.3个百分点。2024年上半年，新建商品住宅销售额为4.1万亿元，同比下降26.9%，同比降幅较2023年末扩大了20.9个百分点（见图2）。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 注：房地产开发投资、新建商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（1）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目；（2）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据；（3）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 总体来看，2024年上半年，房地产市场仍处于下行调整期，新建商品住房销售面积、销售额均同比大幅下降；但是分季度来看，与第一季度相比，第二季度新建住房销售面积、销售额的同比降幅均有所收窄，释放出住房销售市场在边际改善的积极信号。 （三）住宅开发投资规模持续下降 从住宅投资数据来看，2024年上半年，全国住宅开发投资完成额为3.99万亿元，同比下降了10.4%，同比增速连续9个季度为负值（见图3左图）。从商品住宅的开发数据来看，2024年上半年，住宅新开工面积仅为2.78亿平方米，同比下降23.6%，同比增速连续13个季度为负值；住宅竣工面积1.93亿平方米，同比下降21.7%（见图3右图）。总体来看，受新建商品住房销售疲软拖累，房企对住宅开发投资的意愿和能力均显不足，住宅开发投资完成额、新开工面积、竣工面积均同比大幅下降，房地产市场的供给端也处于下行调整阶段。 图3商品住宅供给情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 （四）房地产行业景气指数显现触底迹象 从国家统计局公布的全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）1来看，国房景气指数由2023年末的93.36，下滑至2024年上半年末的92.11（见图4）。自2022年9月开始，国房景气指数已连续22个月处于较低景气水平，表明 了房地产行业景气程度仍然较弱。虽然目前国房景气指数处于1995年以来的历 史最低水平；但是2024年6月国房景气指数在年内首次回升，呈现触底的迹象。我们相信随着房地产市场供需两端支持政策的逐步落实生效和市场的逐步出清，房地产市场将会逐渐接近本轮阶段性调整的底部。 图4房地产市场景气程度情况（月度）资料来源：国家统计局，Wind。 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 2024年上半年，百城住宅类土地供应面积为6031万平方米，同比下降33.8%； 成交面积为4404万平方米，同比下降27.1%；成交金额为5451亿元，同比下降 1全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适 度景气水平，95以下为较低景气水平，105以