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【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融
房地产
2024-08-28
蔡真
国家金融与发展实验室(NIFD)
α
房地产市场运行形势
房价下跌
: 2024年上半年,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计分别下降3.0%和4.7%,二手住房价格创2005年以来最大同比跌幅。6月,部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨。
销售疲软
: 新建商品住宅销售面积和销售额同比分别下降21.9%和26.9%。
投资下降
: 住宅开发投资完成额同比下降10.4%,新开工面积和竣工面积同比分别下降23.6%和21.7%。
景气指数触底
: 国房景气指数连续22个月处于较低水平,但6月首次回升,显现触底迹象。
土地市场低迷
: 百城住宅类土地供应和成交面积、成交金额同比分别下降33.8%、27.1%和39.1%。
去库存初显效果
: 14个样本城市平均住宅库存去化月数下降,二线城市政策效果相对显著。
租金下跌
: 50城住房租金价格指数显示,6月一线城市、二线和三线城市平均住房租金水平同比分别下降4.9%、3.5%和3.8%。
租金资本化率下降
: 样本城市租金资本化率普遍下降,租金收益率高于定期存款利率,住房作为资产已初具投资价值。
个人住房金融形势
贷款利率下降
: 6月,全国首套、二套住房贷款平均利率分别约为3.36%和3.76%,较2023年末下降明显。
居民贷款增量减少
: 2024年上半年,居民部门中长期贷款月度平均增量较2023年减少7.5%。
放款周期延长
: 6月,全国百城个人住房贷款平均放款周期为28天,较2023年末延长。
杠杆率回升
: 受首付比例下调政策影响,居民购房时使用财务杠杆回升。
房企融资形势
到位资金下降
: 2024年上半年,房企可用于房地产开发的到位资金规模同比下降22.6%。
信托融资压降
: 2023年末房地产信托余额为9739亿元,同比下降20.43%,占信托业资金余额的比重持续下降。
境外债失去功能
: 2024年上半年,房企境外债发行规模同比下降48.7%,主要用于债务重组置换。
“5·17”新政分析
创设保障性住房再贷款
: 规模3000亿元,支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。
调整首付比例
: 首套房最低首付比例降至15%,二套房降至25%。
取消贷款利率下限
: 地方可根据市场情况自主确定住房贷款利率下限。
下调公积金贷款利率
: 5年期以上首套、二套个人住房公积金贷款利率分别降至2.85%和3.325%。
盘活存量土地
: 支持企业优化开发、促进市场流通转让、支持地方收回闲置土地。
房地产市场主要风险情况分析
债券违约主体减少
: 2024年上半年,房企公开市场债务违约数量和规模仍在增长,但新增首次违约主体数量减少。
房企资产负债表恶化
: 上市房企普遍出现资产负债表恶化,部分房企已资不抵债。
房地产市场及房地产金融运行形势判断
市场运行
: 随着政策支持,房地产市场有望改善,核心城市住房价格有望筑底,但土地市场低迷和行业景气度较低等情况可能还会持续。
金融运行
: 个人住房融资有望进一步改善,房企信贷融资会有所增加,但信托融资和债券融资可能还会进一步下降。
风险
: 需持续关注房企违约债务及其处置、房企资产负债表持续恶化、存量按揭与新增按揭利差较大导致提前还贷人数较多等问题。
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