【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融

房地产市场运行形势

• 房价下跌： 2024年上半年，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计分别下降3.0%和4.7%，二手住房价格创2005年以来最大同比跌幅。6月，部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨。
• 销售疲软： 新建商品住宅销售面积和销售额同比分别下降21.9%和26.9%。
• 投资下降： 住宅开发投资完成额同比下降10.4%，新开工面积和竣工面积同比分别下降23.6%和21.7%。
• 景气指数触底： 国房景气指数连续22个月处于较低水平，但6月首次回升，显现触底迹象。
• 土地市场低迷： 百城住宅类土地供应和成交面积、成交金额同比分别下降33.8%、27.1%和39.1%。
• 去库存初显效果： 14个样本城市平均住宅库存去化月数下降，二线城市政策效果相对显著。
• 租金下跌： 50城住房租金价格指数显示，6月一线城市、二线和三线城市平均住房租金水平同比分别下降4.9%、3.5%和3.8%。
• 租金资本化率下降： 样本城市租金资本化率普遍下降，租金收益率高于定期存款利率，住房作为资产已初具投资价值。

个人住房金融形势

• 贷款利率下降： 6月，全国首套、二套住房贷款平均利率分别约为3.36%和3.76%，较2023年末下降明显。
• 居民贷款增量减少： 2024年上半年，居民部门中长期贷款月度平均增量较2023年减少7.5%。
• 放款周期延长： 6月，全国百城个人住房贷款平均放款周期为28天，较2023年末延长。
• 杠杆率回升： 受首付比例下调政策影响，居民购房时使用财务杠杆回升。

房企融资形势

• 到位资金下降： 2024年上半年，房企可用于房地产开发的到位资金规模同比下降22.6%。
• 信托融资压降： 2023年末房地产信托余额为9739亿元，同比下降20.43%，占信托业资金余额的比重持续下降。
• 境外债失去功能： 2024年上半年，房企境外债发行规模同比下降48.7%，主要用于债务重组置换。

“5·17”新政分析

• 创设保障性住房再贷款： 规模3000亿元，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。
• 调整首付比例： 首套房最低首付比例降至15%，二套房降至25%。
• 取消贷款利率下限： 地方可根据市场情况自主确定住房贷款利率下限。
• 下调公积金贷款利率： 5年期以上首套、二套个人住房公积金贷款利率分别降至2.85%和3.325%。
• 盘活存量土地： 支持企业优化开发、促进市场流通转让、支持地方收回闲置土地。

房地产市场主要风险情况分析

• 债券违约主体减少： 2024年上半年，房企公开市场债务违约数量和规模仍在增长，但新增首次违约主体数量减少。
• 房企资产负债表恶化： 上市房企普遍出现资产负债表恶化，部分房企已资不抵债。

房地产市场及房地产金融运行形势判断

• 市场运行： 随着政策支持，房地产市场有望改善，核心城市住房价格有望筑底，但土地市场低迷和行业景气度较低等情况可能还会持续。
• 金融运行： 个人住房融资有望进一步改善，房企信贷融资会有所增加，但信托融资和债券融资可能还会进一步下降。
• 风险： 需持续关注房企违约债务及其处置、房企资产负债表持续恶化、存量按揭与新增按揭利差较大导致提前还贷人数较多等问题。