NIFD季报：房地产金融

NIF 中国 D季报主编:李扬 宏观金融 殷剑峰张旸王蒋姜 NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉、陶琦 2023年5月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。 《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 小阳春行情可持续吗？ 摘要 房地产政策方面，政府部门在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，推出建立首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，改善优质房企的资产负债表计划，启动不动产私募投资基金试点等新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 房地产市场运行方面，房价结束了持续17个月的环比下跌，下行压力得到了有效缓解；住房销售市场有所回暖，预期开始好转，住房销售面积同比上涨1.4%，住房销售额同比上涨7.1%，市场呈现“小阳春”行情。 房地产金融形势方面，个人住房贷款余额规模为38.94万亿元，但同比增速已下滑至0.3%；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周，21个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。房企的融资环境进一步改善，房地产开发贷款余额为13.3万亿元，同比增长5.9%；房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额是1395.77亿元，同比增长11.88%；房企新增境外债主要用于违约房企债务重组，利用新发长期、低息债券置换原高息债券；房地产信托规模仍在持续压降。 房地产市场风险提示：一是从境内公开市场来看，未新增首次违约房企，这表明央行、银保监会实施的改善优质房企资产负债表计划、金融“三支箭”等政策效果初显。二是个人住房贷款 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 “提前还贷潮”的爆发，对于借款人来说，如果还款资金来自转贷或经营贷，会存在违规和财务风险。三是存量房“带押过户”模式的推行，能够缩短交易所需时长，降低交易的资金成本，但需防范新模式带来的交易风险。 对于未来形势，我们对“小阳春”行情的可持续性存疑。主要判断依据来自于调研中发现的微观主体行为的改变。购房人表现为两大行为特征：第一，刚需购房者认购犹豫，甚至出现下定后又撤回的现象。主要原因是年轻人普遍担心失业、收入预期不稳。第二，房贷提前还款诉求强烈。提前还贷在过往属于正常现象，但没有引起按揭余额下行，因为过去房价一直处于上升期，个人归还按揭贷款后出于改善性或投资性需求还会购买住房、还会使用杠杆，这使得个人按揭仍处于净增加的状态。当前提前还款逻辑完全不同于以往，购房人提前还款要么是为了替换成本更低的经营贷，要么是为了减少负债总额。居民提前还贷的目的已由过去的追求资产最大化转向为负债最小化，这是典型的资产负债表衰退信号。房企表现呈现两大行为特征：第一，市场约束力更强的民企普遍不拿地，新开工面积明显低于竣工面积，这反映出大部分民企对于市场的预期不乐观，不愿意投资。第二，部分房企出现“躺平”现象，自救意愿不强。 目录 一、房地产政策情况1 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施1 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策1 二、房地产市场运行形势2 （一）商品住宅销售价格结束了持续17个月的环比下跌2 （二）住房销售市场呈“小阳春”行情3 （三）“保交楼”政策支持下住宅竣工面积恢复正增长4 （四）城镇居民住房消费预期好转5 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态6 （六）三线城市住宅库存去化的压力相对较大6 （七）住房租赁市场表现出复苏的迹象7 （八）租金资本化率基本保持稳定8 三、个人住房金融形势9 （一）个人住房贷款余额增速仍在继续下滑9 （二）首套住房贷款利率继续下调9 （三）个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周10 （四）个人住房抵押贷款总体风险不大11 四、房企融资形势13 （一）房地产开发贷余额的同比增速稳步回升13 （二）房地产信托规模仍在持续压降13 （三）房企境内、外债发行规模上升14 五、房地产市场主要风险情况分析15 （一）房企债务违约蔓延的形势得到遏制15 （二）个人住房贷款早偿率大幅上升15 （三）存量房“带押过户”需防范交易风险16 六、对未来形势的判断：“小阳春”行情可持续吗？18 附件：相关指标说明20 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 2023年第一季度，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，不断推出新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式：一是多次重申房地产行业的国民经济支柱产业地位。二是建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，大力支持居民刚性和改善性住房需求。三是落实好房地产“金融16条”，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，支持房企合理融资需求。四是扎实做好保交楼、保民生工作，明确商品房消费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，保障购房者权益，稳定居民住房消费预期和信心。五是防范化解房企债务风险，一方面开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，改善优质房企的资产负债表，防范房企债务风险进一步恶化；另一方面设立房企纾困专项再贷款（额度800亿元），按照正向激励、市场化原则，推动出险房企的债务重组、项目并购，推进问题房企债务风险化解工作。六是加快完善住房租赁金融政策体系，包括设立租赁住房贷款支持计划（额度1000亿元），启动不动产私募投资基金试点，起草 住房租赁“金融17条（征求意见稿）”，为住房租赁市场提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策 2023年第一季度，在“因城施策”的原则下，地方政府继续优化区域房地产政策。需求端的政策主要包括部分城市放松或取消限购、限贷等行政性管制措施，延长个人住房贷款年龄期限，优化首套、二套房认定标准，推行存量房“带押过户”模式，下调首付比例，动态调整区域个人住房贷款利率下限，提高多孩家庭住房公积金贷款额度上限，支持提取住房公积金支付购房首付款，支持按实际支付租金提取住房公积金，扩大人才认定范围，发放购房补贴，给予财税优惠，棚改货币化安置或“房票”安置等。供给端的政策主要包括优化房地产项目预售资金的监管和使用，加大对区域内房地产项目的融资支持，鼓励金融机构对房企存 量贷款进行展期或调整还款安排，政府部门或国有平台回购滞销存量商品住房作为安置房、人才房或保障性租赁住房，因地制宜开展现房销售试点等。 二、房地产市场运行形势 （一）商品住宅销售价格结束了持续17个月的环比下跌 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2023年第一季度末，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2022年末上涨0.26%，二手商品住宅销售价格上涨了0.16%。从住房销售价格的环比走势来看，2023年2月，70城新建商品住宅和二手住宅销售价格结束了自2021年9月以来持续17个月的环比下跌态势（见图1左上图）。2023年3月，70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比上涨0.40%、0.30%；其中，新建住宅销售价格环比上涨的城市数量为64个，二手住宅销售价格环比上涨的城市数量为57个。从住房销售价格的同比情况来看，2023年第一季度末，70城新建商品住宅销售价格同比下降1.35%，二手住宅销售价格同比下降了2.95%，同比降幅较2022年末分别收窄0.94和0.81个百分点。 分城市层级来看，2023年第一季度，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为0.78%和1.59%，同比涨幅分别为1.75%和1.13%（见图1右上图）。二线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格累计涨幅分别为0.57%和0.24%，同比降幅分别为0.22%和2.43%（见图1左下图），三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计下降了0.08%和0.11%，同比降幅分别为2.71%和3.87%（见图1右下图）。 总体来看，一线城市房价表现为环比、年内累计、同比的全面上涨；二线城市房价表现为环比、年内累计的上涨，房价同比仍表现为下降，但新建、二手住宅销售价格的同比降幅较2022年末分别收窄0.91和0.76个百分点；三线城市房价表现为环比上涨，房价年内累计、同比仍是下降，其中，新建、二手住宅销售价格的同比降幅较2022年末分别收窄1.15和0.89个百分点。这意味着，随着房地产市场供、需两端支持性政策的落地实施，房价持续下行压力得到了有效缓解，市场复苏明显。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 （二）住房销售市场呈“小阳春”行情 从商品住宅销售情况来看，2023年第一季度，住房销售市场出现了积极的变化，销售规模结束了自2021年第三季度以来持续6个季度下行的态势，住房 销售面积、销售额均同比回升。第一季度，全国商品住宅销售面积为2.63亿平方米，同比上涨了1.4%；商品住宅销售额为2.76万亿元，同比上涨了7.1%（见图2）。住房销售市场回暖的主要原因可能包括以下三个方面：一是前期因疫情而积压的住房需求在第一季度集中释放；二是在“保交楼”等政策的支持下，市场预期开始明显改善，部分刚需、改善性住房需求者由观望转为倾向于交易，住房市场的交易规模开始回升；三是个人住房贷款利率处于历史低位，叠加部分城市限购、限贷等行政性管制措施的放松或取消、二手房“带押过户”模式的推行，进 一步推动了刚需、改善性住房需求转变为市场的有效需求。但是当前住房销售市场回暖的基础并不稳定，市场仍在筑底过程中。一方面，积压住房需求在第一季度集中释放完毕后，住房销售市场能否持续回暖仍需观察；另一方面，住房销售市场的回暖具有明显的分化特征，一线、热点二线城市住房市场交易相对较为活跃，三、四线城市住房市场交易则仍较为冷淡。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 注：商品房销售面积等指标的同比增速均按可比口径计算，因存在不可比因 素，同比增速数据与基于报告期数据、上年已公布的同期数据直接计算的同比增速数据之间存在差异。导致出现差异的主要原因是：（1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订；（2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正；（3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销