NIFD季报：房地产金融，房地产市场及房地产金融运行

房地产市场运行形势分析

• 房价全面下跌： 2024年前三季度，70个大中城市的二手住房价格全部下跌，新建商品住宅价格也持续下降。
• 销售疲软： 新建商品住宅销售面积和销售额同比下降，但降幅在第二、三季度收窄，呈现边际改善态势。
• 供给下降： 住宅开发投资、新开工面积和竣工面积均大幅下降，住房市场新增供给规模降幅较大。
• 景气指数触底回升： 国房景气指数自2024年5月开始触底回升。
• 土地市场低迷： 土地市场供需两端均表现低迷，成交面积、成交金额和成交土地平均溢价率均下降。
• 库存去化压力上升： 全国待售商品住宅面积同比增长，三线城市住宅库存去化压力较大。
• 租金价格下降： 一、二、三线城市的住房租金水平小幅下降，租金资本化率普遍小幅下降。

房地产金融形势分析

• 个人住房贷款利率下降： 首套住房贷款利率已可低至2.95%，平均利率较2023年末下降。
• 个人住房贷款余额下降： 个人住房贷款余额同比增速连续六个季度为负，余额规模已缩水1.38万亿元。
• 居民购房杠杆水平提高： 受最低首付比例下调影响，居民购房时使用财务杠杆水平有所提高，但举债人数有所下降。
• 房地产开发资金来源减少： 房企可用于房地产开发的到位资金规模同比下降20.0%。
• 房地产开发贷款余额增长： 房地产开发贷款余额同比增速继续保持正增长。
• 房企债券发行规模下降： 房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降，债券“借新还旧”模式难以为继。

房地产政策着力促进房地产市场止跌回稳

• 政策背景： 房地产市场持续下跌，成为拖累经济增长的重要因素。
• 中央政治局会议要求： 首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并出台了一系列政策措施。
• 政策效果： 房地产市场明显企稳好转，价格下跌预期改变，成交量回升。

房地产市场主要风险情况分析

• 房企债券违约减缓： 房企债券违约数量和规模均有所减少，行业信用风险在收敛。
• 房地产去库存需加速推进： 房地产去库存政策效果不显著，库存水平依然较高，去化周期较长。

房地产市场及房地产金融运行形势判断

• 房地产市场： 随着政策落地，房地产市场有望改善，销售和预期将开始好转，库存去化周期也将随之下降。
• 房地产金融： 个人住房融资将进一步改善，贷款利率有望继续下降，贷款余额规模有望企稳；房企信贷融资将继续增长，但债券融资可能进一步下降。
• 风险： 需持续关注房企违约债务问题、房地产去库存问题和房地产市场持续下行问题。