NIFD季报：房地产金融，房地产市场及房地产金融运行

NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉陶琦张弛 2024年11月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 房地产市场及房地产金融运行 摘要 房地产市场运行方面，2024年前三季度，房地产市场仍处于下行阶段：房价全面下跌（9月70个大中城市的二手住房价格全部下跌）；新建商品住房销售仍较疲软，销售面积为5.88亿 平方米，销售额为6.02万亿元，同比下降两成左右；住宅开发投资规模、新开工面积也均大幅下降；土地交易市场供需两端均表现低迷；住宅库存去化压力上升；住房租金价格水平小幅下跌。但是随着供需两端支持政策效果的逐渐显现，房地产市场已经出现筑底企稳的迹象：其一，国房景气指数自2024年5月开始触底回升；其二，新建商品住宅销售面积、销售额的同比降幅在第二、三季度持续收窄，住房销售市场开始边际改善。 房地产金融方面，2024年前三季度，个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率已经低至2.95%；居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，个人住房贷款提前还贷规模依然较大，个人住房贷款余额与峰值相比已经缩水1.38万亿元；受最低首付比例下调的影响，居民购房时使用财务杠杆在第二、三季度有所上升，但是举债人数有所下降；房企可用于房地产开发的到位资金规模为7.89万亿元，同比下降20.0%，行业总融资规模表现为持续收缩态势；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，2024年以来房地产开发贷款余额累计净增加9100亿元，开发贷同比增速继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为2869亿元，同比下降22.4%，房企境外债的发行规模为44.5亿美元，同比下降52.3%，而且存量债券规模也在 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 张驰 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。 展望未来，房地产市场运行方面，随着新一轮房地产新政的落地实施，我们相信房地产市场运行形势会有所改善。房地产市场销售和预期将开始好转，而且一线城市的房价有望率先完成筑底，房地产投资的降幅也会收窄；随着销售的改善，房地产库存去化周期也将随之下降。房地产金融方面，我们认为个人住房贷款利率将随着LPR的下调继续下降；随着存量个人住房贷款利率的再次下调和重定价周期的缩短，个人住房贷款提前还贷规模会有所下降，个人住房贷款余额规模有望企稳；房企信贷融资会随着“白名单”项目贷款投放力度的提高而继续保持正增长；但是房企债券融资可能还会进一步下降。风险方面，有以下三个风险点需要持续关注：第一，房企违约债务问题。仍需加快出险房企的债务处置进度，促进房地产市场风险尽快出清；第二，房地产去库存问题。地方政府收储存量房需要加速落地，并进一步扩大收储规模。第三，房地产市场持续下行问题。 目录 一、房地产市场运行形势分析1 （一）70个大中城市的二手住房价格全部下跌1 （二）新建商品住宅销售降幅持续收窄2 （三）住房市场新增供给规模降幅较大3 （四）房地产开发景气指数触底回升3 （五）土地市场供需两端均表现低迷4 （六）三线城市住宅库存去化压力较大5 （七）住房租金价格水平小幅下降6 （八）租金资本化率普遍小幅下降6 二、房地产金融形势分析7 （一）首套住房贷款利率已可低至2.95%7 （二）个人住房贷款余额仍在继续下降8 （三）居民购房时使用财务杠杆水平有所提高9 （四）个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右10 （五）房地产开发企业到位资金规模降幅较大11 （六）房地产开发贷款余额的同比增速继续保持正增长12 （七）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降12 三、房地产政策着力促进房地产市场止跌回稳13 （一）房地产新政背景13 （二）中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳” ......................................................15 （三）房地产新政效果分析17 四、房地产市场主要风险情况分析18 （一）房企债券违约蔓延势头减缓18 （二）房地产去库存有待加速推进18 五、房地产市场及房地产金融运行形势判断20 附件：相关指标说明22 一、房地产市场运行形势分析 （一）70个大中城市的二手住房价格全部下跌 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2024年前三季度，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2023年末累计下降5.3%，二手商品住宅销售价格累计下降7.0%（见图1右上图）。从住房销售价格的环比走势来看，2024年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在持续下行；其中，2024年9月，70大中城市的新建商品住宅销售价格环比下降0.7%；二手住宅销售价格环比下降0.9%。从住房销售价格的同比情况来看，2024年9月，70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比下降6.1%和9.0%。 分城市层级来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅销售价格累计下降3.5%，二手住宅销售价格累计下降7.6%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格累计下降4.8%，二手住宅销售价格累计下降7.0%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格累计下降5.9%，二手住宅销售价格累计下降7.0%（见图1右下图）。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济 南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 2024年9月，新建商品住宅价格环比下降的城市数量为66个，同比下降的 城市数量为68个；二手住宅销售价格环比下降和同比下降的城市数量均为70个， 即70个大中城市的二手住房价格全部下跌。其中，广州、厦门、温州、金华4个城市的新建商品住宅价格同比下跌超过10%；北京、广州、深圳、厦门、武汉、福州、宁波、南昌、南宁、海口、金华、温州、徐州、襄阳、泉州、唐山、惠州、九江、烟台、包头、秦皇岛、常德22个城市的二手住宅销售价格同比下跌超过10%。总体来看，2024年前三季度，70个大中城市的住房价格普遍下跌。 （二）新建商品住宅销售降幅持续收窄 从新建商品住宅销售情况来看，2024年前三季度，全国新建商品住宅的销售面积仅为5.88亿平方米，同比下降19.2%；新建商品住宅销售额为6.02万亿元，同比下降24.0%（见图2）。总体来看，2024年前三季度，房地产市场仍处于下行调整期，新建商品住宅销售面积、销售额均同比大幅下降；但是分季度来看，第二、三季度新建商品住宅销售面积、销售额的同比降幅均持续收窄，新建商品住宅销售呈现边际改善态势。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 （三）住房市场新增供给规模降幅较大 从住宅投资数据来看，2024年前三季度全国住宅开发投资完成额为5.97万亿元，同比下降了10.5%，同比增速连续10个季度为负值（见图3左图）。从住宅开发数据来看，2024年前三季度住宅新开工面积仅为4.07亿平方米，同比下降22.4%，同比增速连续14个季度为负值；住宅竣工面积2.69亿平方米，同比下降23.9%（见图3右图）。总体来看，2024年前三季度商品住宅开发投资完成额、新开工面积、竣工面积均同比大幅下降，住房市场新增供给规模降幅较大。 图3商品住宅供给情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 （四）房地产开发景气指数触底回升 从国家统计局公布的全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）1来看，国房景气指数由2023年末的93.36进一步下滑至2024年4月的91.85的历史最低水平后开始触底回升，2024年9月国房景气指数已回升至92.41（见图4）。虽然自2022年9月开始，国房景气指数已连续25个月处于较低景气水平，但是 随着房地产市场供需两端支持政策的逐步落地生效，国房景气指数自2024年5 月开始持续回升。 1全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适 度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 图4房地产市场景气程度情况（月度）资料来源：国家统计局，Wind。 （五）土地市场供需两端均表现低迷 2024年前三季度，百城住宅类土地供应面积为1.17亿平方米，同比下降 25.0%；成交面积为8111万平方米，同比下降16.2%；成交金额为9509亿元，同比下降33.9%（见图5左图）。2024年前三季度，百城共有3381宗土地未能成交，同比下降26.2%；住宅类用地成交土地平均溢价率为4.5%，较2023年同期略有下降（见图5右图）。从财政部财政收支数据来看，2024年前三季度，国有土地使用权出让收入2.33万亿元，同比下降了24.6%。总体来看，土地市场供需两端均表现低迷。土地市场需求端因为新建商品住房市场销售的持续疲软，而且大部分房企面临着较大的经营和偿债压力，导致房企的拿地意愿和能力仍然较弱。土地市场供给端受市场需求较弱和住宅用地与商品住宅去化周期挂钩政策2的影响，也在大幅降低。但是受住宅类土地供给规模下降和部分核心城市增加核心区域土地供给等因素的影响，未成交土地数量在下降。 2《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》提出，合理控制新增商品住宅用地供应。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积 （包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 图5100大中城市土地交易情况（季度）资料来源：Wind。 （六）三线城市住宅库存去化压力较大 从全国数据来看，2024年前三季度新建商品住房市场销售形势仍然较弱，新建住房销售面积同比下降19.2%；