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NIFD季报:房地产金融,房地产市场及房地产金融运行
2024-11-26
蔡真,崔玉,陶琦
国家金融与发展实验室
徐雨泽
房地产市场运行形势分析
房价全面下跌
: 2024年前三季度,70个大中城市的二手住房价格全部下跌,新建商品住宅价格也持续下降。
销售疲软
: 新建商品住宅销售面积和销售额同比下降,但降幅在第二、三季度收窄,呈现边际改善态势。
供给下降
: 住宅开发投资、新开工面积和竣工面积均大幅下降,住房市场新增供给规模降幅较大。
景气指数触底回升
: 国房景气指数自2024年5月开始触底回升。
土地市场低迷
: 土地市场供需两端均表现低迷,成交面积、成交金额和成交土地平均溢价率均下降。
库存去化压力上升
: 全国待售商品住宅面积同比增长,三线城市住宅库存去化压力较大。
租金价格下降
: 一、二、三线城市的住房租金水平小幅下降,租金资本化率普遍小幅下降。
房地产金融形势分析
个人住房贷款利率下降
: 首套住房贷款利率已可低至2.95%,平均利率较2023年末下降。
个人住房贷款余额下降
: 个人住房贷款余额同比增速连续六个季度为负,余额规模已缩水1.38万亿元。
居民购房杠杆水平提高
: 受最低首付比例下调影响,居民购房时使用财务杠杆水平有所提高,但举债人数有所下降。
房地产开发资金来源减少
: 房企可用于房地产开发的到位资金规模同比下降20.0%。
房地产开发贷款余额增长
: 房地产开发贷款余额同比增速继续保持正增长。
房企债券发行规模下降
: 房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降,债券“借新还旧”模式难以为继。
房地产政策着力促进房地产市场止跌回稳
政策背景
: 房地产市场持续下跌,成为拖累经济增长的重要因素。
中央政治局会议要求
: 首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”,并出台了一系列政策措施。
政策效果
: 房地产市场明显企稳好转,价格下跌预期改变,成交量回升。
房地产市场主要风险情况分析
房企债券违约减缓
: 房企债券违约数量和规模均有所减少,行业信用风险在收敛。
房地产去库存需加速推进
: 房地产去库存政策效果不显著,库存水平依然较高,去化周期较长。
房地产市场及房地产金融运行形势判断
房地产市场
: 随着政策落地,房地产市场有望改善,销售和预期将开始好转,库存去化周期也将随之下降。
房地产金融
: 个人住房融资将进一步改善,贷款利率有望继续下降,贷款余额规模有望企稳;房企信贷融资将继续增长,但债券融资可能进一步下降。
风险
: 需持续关注房企违约债务问题、房地产去库存问题和房地产市场持续下行问题。
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