【NIFD季报】以旧换新政策有新意，政策效果待检验——2024Q1房地产金融

NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉陶琦 2024年5月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 以旧换新政策有新意，政策效果待检验 摘要 房地产市场运行方面，2024年第一季度房地产市场的表现较弱，房价普遍下跌，同比降幅有所扩大，但环比降幅有所收窄；新建商品住房销售额仅为1.85万亿元，同比下降三成；住宅开发投资规模继续下行，土地交易市场仍未能摆脱低迷状态，行业景气程度达到历史低点；住房库存创2017年以来新高，“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一。 个人住房金融方面，2024年第一季度末个人住房贷款余额规模为38.19万亿元，环比止跌；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率低至3.35%；但是居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降。房企融资方面，2024年第一季度末房地产开发贷款余额13.76万亿元，同比增长1.7%，继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为1171.89亿元，同比下降16.04%；房企境外债发行规模为37.54亿美元（约为人民币266亿元），同比下降34.12%，且主要用于债务重组置换高息境外债。 房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。重要政策包括：住房限购政策的逐步退出；城市房地产融资协调机制的加速推进落实；住房“以旧换新”政策的推出；密集出台的住房公积金新政。 展望未来，房地产市场运行方面，我们相信随着住房限购政策的逐步退出，住房“以旧换新”政策、房地产融资协调机制、 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 住房公积金新政的落实，消化存量房产和优化增量住房政策措施的推出，房地产市场的供需两端均会有所改善。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善，以更好地支持刚性、改善性住房需求的释放；房企信贷融资也会随着获批“白名单”项目贷款的发放进一步增加，但是房企债券融资可能还会进一步下降。从风险方面来看，有以下几点风险点需要持续关注：第一，商业银行房地产行业贷款不良率、不良余额的持续上升；第二，经营贷违规置换个人住房贷款风险的逐渐暴露；第三，出险房企违约债务的妥善处置。 目录 一、房地产市场运行形势1 （一）住房价格普遍下跌1 （二）新建商品住房销售额同比下降三成2 （三）住房开发投资规模仍下降3 （四）房地产行业景气程度达到历史最低点4 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态5 （六）“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一5 （七）住房租金价格水平同比小幅下降6 （八）租金资本化率基本保持稳定7 二、个人住房金融形势8 （一）首套住房贷款利率可低至3.35%8 （二）个人住房贷款余额规模环比止跌9 （三）居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降10 三、房企融资形势11 （一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长11 （二）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降12 四、房地产市场重要政策分析13 （一）住房限购政策正在逐步退出13 （二）城市房地产融资协调机制正在加速推进落实13 （三）多城推出住房“以旧换新”政策14 （四）住房公积金新政密集出台16 五、房地产市场主要风险情况分析18 （一）个别商业银行房地产行业贷款不良率大幅提升18 （二）经营贷违规置换个人住房贷款产生的风险可能会逐渐暴露 ......................................................19 （三）房企境内债券违约形势有所放缓21 六、房地产市场及房地产金融运行形势判断22 附件：相关指标说明23 一、房地产市场运行形势 （一）住房价格普遍下跌 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2024年第一季度，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降2.65%，同比降幅较2023年末扩大了1.77个百分点；二手住宅销售价格则同比下降5.90%，下跌 幅度较大，且同比降幅较2023年末扩大了1.83个百分点（见图1左上图）。从住房销售价格的环比走势来看，2024年第一季度末，70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.30%、0.50%；月度环比跌幅较2023年末分别收窄0.1和0.3个百分点。 分城市层级来看，2024年第一季度，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.47%，二手住宅销售价格同比下降7.32%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.98%，二手住宅销售价格同比下降5.92%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.39%，二手住宅销售价格同比下降5.72%（见图1右下图）。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、 沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 总体来看，2024年第一季度70个大中城市住房价格普遍下跌，并表现为同比降幅有所扩大，但是环比降幅有所收窄。其中，2023年3月，新建商品住宅价格表现为同比下降的城市数量为58个，环比下降的城市数量为57个；二手住宅 价格表现为同比下降的城市数量为70个，环比下降的城市数量为69个。从市场情况来看，二手房市场“以价换量”特征较为明显，部分居民出于置换需求或对资产持续缩水的担忧，开始以显著低于区域平均挂牌价的价格出售持有的住房。 （二）新建商品住房销售额同比下降三成 从新建商品住宅销售情况来看，2024年第一季度全国新建商品住宅的销售面积仅为1.89亿平方米，同比下降23.4%；与2023年同比下降8.2%相比，同比降幅扩大了15.2个百分点。2024年第一季度新建商品住宅销售额为1.85万亿元，同比下降30.7%；与2023年同比下降6.0%相比，同比降幅扩大了24.7个百分点（见图2）。 2024年第一季度，新建住房销售市场规模同比大幅下行的主要原因可能包括以下五点。一是，2023年2～4月，住房销售市场出现了短暂的“小阳春”行情，受高基数效应影响，新建住房销售规模同比降幅较大。二是，自2021年下半年以来，数十家大型房企陆续出现债务违约问题，且问题房企的期房项目大多出现难以如期交付的问题。购房者为避免陷入烂尾楼纠纷，对期房购买意愿下降，导致新建商品住房销售不佳。从2024年第一季度全国新建商品住房的销售数据 来看，期房销售面积1.38亿平方米、销售额1.43万亿元，分别同比下降32.6% 和38.1%；现房销售面积5091万平方米、销售额4251亿元，分别同比上涨21.2%和15.7%。三是，房地产市场进入深度调整期，购房者对房价还会继续下行的预期较强，住房市场中的投资、投机性需求基本消失，部分具有购房能力的刚需、改善性需求者的观望情绪较浓。四是，青年群体就业和收入增长预期较差，部分刚性需求难以转化为市场的有效需求。五是，二手住房市场供给上升，且部分房 源的价格下调幅度较大，部分购房者转而购买更具性价比的二手住房，导致二手房市场对新建住房市场的替代效应增强。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 注：房地产开发投资、新建商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。 报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（1）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目；（2）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据；（3）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （三）住房开发投资规模仍下降 从商品住宅的投资数据来看，2024年第一季度全国住宅开发投资完成额为 1.66万亿元，同比下降了10.5%，同比增速连续8个季度为负值（见图3左图）。从商品住宅的开发数据来看，2024年第一季度，住宅新开工面积仅为1.25亿平方米，同比下降28.7%，同比增速连续12个季度为负值；住宅竣工面积1.11亿平方米，同比下降21.9%（见图3右图）。 总体来看，受新建商品住房销售疲软拖累，房企对住宅开发投资的意愿和能力均显不足，商品住宅开发投资完成额、新开工面积、竣工面积均同比大幅下降，房地产市场的供给端仍处于下行调整阶段。 图3商品住宅供给情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 （四）房地产行业景气程度达到历史最低点 从国家统计局公布的全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）1数据来看，国房景气指数由2023年末的93.36，进一步下滑至2024年第一季度末 的92.07（见图4）。自2022年9月开始，国房景气指数已连续19个月处于较低景气水平，表明房地产行业景气程度仍然较弱。 图4房地产市场景气程度情况（月度）资料来源：国家统计局，Wind。 1全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适 度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 目前，国房景气指数已达到1995年以来的历史最低水平。我们相信随着房地产市场供需两端支持政策的逐步落实生效和市场的逐步出清，房地产市场将会逐渐接近本轮阶段性调整的底部。 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 2024年第一季度百城住宅类土地供应面积为2536万平方米，同比下降10.0%； 成交面积为1873万平方米，同比下降13.7%；成交金额为2552亿元，同比增长 1.1%（见图5左图）。2024年第一季度百城共有1441宗土地未能成交，同比上升60.1%；住宅类用地成交土地平均溢价率为5.1%，较2023年略有提升（见图5右图）。从财政部财政收支情况数据来看，2024年第一季度国有土地使用权出让收入8147亿元，同比下降6.7%。 总体来看，土地交易市场仍未能摆脱低迷状态，主要原因是新建商品住房市场销售的持续疲软，大部分房企面临着较大的经营和偿债压力，导致房企的拿地意愿和能力仍然较弱。但是，受住宅类土地供给规模下降和部分核心城市增加核心区域土地供给等因素的影响，成