房地产开发2025W52：本周新房成交同比-41.5%，北京进一步调整购房政策

核心观点与关键数据

政策调整与市场行情

• 北京进一步调整购房政策，非京籍社保年限要求缩短：五环内商品住房需连续缴纳社保或个税满2年及以上，五环外满1年及以上；多子女家庭可在五环内多购一套商品住房；公积金贷款购买二套住房最低首付款比例不低于25%。
• 12月5年期以上LPR维持3.5%，连续7个月持平；1年期LPR为3.0%。

行业表现

• 申万房地产指数本周累计变动幅度为1.9%，在31个申万一级行业中排名第17名。
• 本周上涨个股56支，下跌个股56支；重点48家A/H房企中上涨6支，下跌6支。

重点城市成交情况

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5%。一线城市环比-0.4%，同比-41.3%；二线城市环比+21.7%，同比-40.6%；三线城市环比+18.7%，同比-45.1%。12月累计新房成交面积同比-41.3%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积208.0万平方米，环比增长3.8%，同比下降22.9%。一线城市环比+2.2%，同比+5.2%；二线城市环比-1.8%，同比+3.6%；三线城市环比+25.9%。年初至今累计二手房成交面积同比增长4.6%。

信用债市场

• 本周发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模47.32亿元，环比增加4.02亿元；总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元；净融资额-17.85亿元，环比增加13.66亿元。
• 主体评级以AA+、AA为主；债券类型以一般中期票据为主；期限以3-5年、1-3年为主。
• 融资成本方面，部分债券利率上升。

投资建议

• 维持行业“增持”评级。
• 重点关注：政策受基本面倒逼进入深水区；地产作为早周期指标；行业竞争格局改善；一线+2/3二线+极少量三线城市；供给侧政策（收储、处置闲置土地）。
• 配置方向：地产开发（H股：绿城中国、建发国际集团等；A股：滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债、中介（贝壳-W）、物业（华润万象生活、招商积余等）。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。