房地产开发2024W5：本周新房成交同比-11.8%，PSL两月净新增5000亿元

本轮PSL已投放5000亿元，多地获首批城中村改造专项借款。据央行，2024年1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）1500亿元，继2023年12月重启PSL投放3500亿元后，两个月合计净新增5000亿元。从投资方向看，此前央行明确新增5000亿元PSL为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。本周全国部分地区已经落地首批城中村改造专项贷款，包括广州、南京、苏州、成都、合肥、西安、青岛、石家庄、沈阳、济南等。历史看，一旦启动PSL投放，一般都会持续投放。我们认为，此次5000亿元PSL的落地，将一定程度推动三大工程建设，但最终效果仍取决于未来继续投放的规模、支持资金落实具体城中村改造项目的情况。 本周上海放松外环外限购措施。新政提到，截至购房之日，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。我们仍维持此前观点，预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间，深圳、上海、北京有望梯次跟进，且宽松的力度或将超越2014年宽松周期。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-11.5%，落后沪深300指数6.89个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。 新房：本周30个城市新房成交面积为218.2万平方米，环比提升11.6%，同比下降11.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为47.3万方，环比-10.9%，同比19.8%；样本二线城市为116.7万方，环比31.1%，同比-5.6%；样本三线城市为54.2万方，环比1.6%，同比-35.7%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计108.2万方，环比下降7.9%，同比增长10.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.8万方，环比-5.0%；样本二线城市为55.5万方，环比-8.4%；样本三线城市为21.9万方，环比-10.3%。 信用债：本周共发行房企信用债8只，环比减少15只；发行规模共计88.70亿元，环比减少-86.82亿元，总偿还量126.4亿元，环比增加29.06亿元，净融资额为-37.7亿元，环比减少115.88亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.本轮PSL已投放5000亿元，上海放松外环外限购措施 本轮PSL已投放5000亿元，多地获首批城中村改造专项借款。据央行，2024年1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）1500亿元，继2023年12月重启PSL投放3500亿元后，两个月合计净新增5000亿元。从投资方向看，此前央行《盘点央行的2023 |①稳健的货币政策精准有力》明确新增5000亿元PSL，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。本周全国部分地区已经落地首批城中村改造专项贷款，包括广州、南京、苏州、成都、合肥、西安、青岛、石家庄、沈阳、济南等。历史看，一旦启动PSL投放，一般都会持续投放。我们认为，此次5000亿元PSL的落地，将一定程度推动三大工程建设，但最终效果仍取决于未来继续投放的规模、支持资金落实具体城中村改造项目的情况。 图表1：PSL期末余额及净新增规模（亿元） 本周上海放松外环外限购措施。新政提到，截至购房之日，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。我们仍维持此前观点，预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间，深圳、上海、北京有望梯次跟进，且宽松的力度或将超越2014年宽松周期。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-11.5%，落后沪深300指数6.89个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。本周上涨个股共2支，较上周减少102支，下跌股数为120支。本周市场上房地产股涨幅居前二的为浦东金桥、*ST紫学，涨幅分别为12.3%、2.0%。跌幅前五为荣丰控股、阳光股份、大千生态、万方发展、深赛格，跌幅分别为- 30.8%、-27.2%、-25.8%、-25.6%、-24.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨1支，较上周减少39支，上涨个股为金地商置，涨幅为3.7%。跌幅前五为禹洲集团、中国恒大、世联行、佳兆业、华夏幸福，跌幅分别为-20.9%、-20.9%、-20.3%、-20.3%、-19.5%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前二个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企上涨个股（H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为218.2万平方米，环比提升11.6%，同比下降11.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为47.3万方，环比-10.9%，同比19.8%；样本二线城市为116.7万方，环比31.1%，同比-5.6%；样本三线城市为54.2万方，环比1.6%，同比-35.7%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计108.2万方，环比下降7.9%，同比增长10.3%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.8万方，环比-5.0%；样本二线城市为55.5 万方，环比-8.4%；样本三线城市为21.9万方，环比-10.3%。年初至今累计二手房成交面 积为543.5万方，同比变动为44.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为159.4万 方，同比49.9%；样本二线城市为269.8万方，同比41.2%；样本三线城市为114.4万方， 同比46.4%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.29-2.4）共发行房企信用债8只，环比减少15只；发行规模共计88.70亿元，环比减少-86.82亿元，总偿还量126.4亿元，环比增加29.06亿元，净融资额为-37.7亿元，环比减少115.88亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般短期融资券（29.5%、28.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.1%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中光明房地产3年期公司债（-110BP）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：房企每周融资汇总（1.29-2.4） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（1.28-2.3） 图表27：地方性政策及消息（1.28-2.3） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票： 1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。 H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等； 3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。