公募REITs一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选

分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 打造极致专业与效率 目录 仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性保障房：稳定性较强，关注债性利率走势及股性租金变化购物中心：多项目创造经营溢价租金提升，奥莱表现亮眼产业园：厂房经营表现优于办公类，反转趋势尚未显现12344231456高速公路：区域经济修复及路网变化推动多项目一季度开局向好能源及公用：受天气、价格因素影响表现分化7IDC：赛道稀缺运营稳定，关注择时机会 1.仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性 ◼近年随着公共卫生事件期间延期竣工的项目逐渐入市，国内非保税高标仓市场新增供应量大体呈现逐年下降的趋势；但因此前大量开发商涌入高标准物流地产市场带来供应井喷，叠加国内整体经济恢复态势仍面临一定压力、物流需求增长疲软（大面积仓库、长期囤货型需求明显减少；企业更偏向短租、小面积、高周转），致全国物流地产市场整体去化压力未明显好转。在此背景下，中国高标仓市场整体经营情况寒意未消，尤其是出租率呈现较明显疲软态势。租金走势方面呈现区域分化格局：长三角、成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖，租金下行幅度有望收窄；而面临持续供应压力的珠三角、京津冀等区域租金或延续承压态势。此外，部分上市仓储REITs底层资产的合同租金较周边市场的平均净有效租金更高，存在租金调整的滞后性，需警惕后续项目租户续租的租金水平。 ◼2026年第一季度，仓储物流REITs底层项目平均出租率为92.7%，环比-0.3pct，同比-0.8pct；平均租金水平为35.6元/平方米/月，环比+0.9pct，同比-1.0pct。从同项目口径看，2026年第一季度仓储物流REITs平均出租率为92.3%，环比-1.1pct，同比-1.2pct；平均租金水平为34.0元/平方米/月，环比+0.5pct，同比-5.5pct。 ◼从2026Q1已上市仓储物流REITs底层数据来看整体出租率同环比双降，整租/关联方占比高的项目表现更好：其中7只项目Q1期末出租率仍维持在90%以上，汇添富九州通医药仓储物流REIT（+2.8pct）、中航易商仓储物流REIT（+0.9pct）、红土创新盐田港REIT（+0.5pct）出租率环比提升，华夏深国际REIT（-3.8pct）、华安外高桥仓储物流REIT（-2.9pct）、中金普洛斯REIT（-2.8pct）出租率下滑趋势较明显。租金方面，（披露数据项目中）仅红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金水平同比提升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华安外高桥仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT租金同比下滑趋势较大，位于-6%至-10.5%区间；但7只REITs租金水平环比表现出现回升。 ◼具体项目来看，华夏深国际REIT杭州一期项目部分面积在春节临租需求到期后，因节后市场客户决策滞后影响，出现暂时性空置；华安外高桥仓储物流REIT主要因近期进出口环境和行业变化等多重因素导致租户日常经营受到一定影响，租户正积极调整经营策略应对变化；中金普洛斯REIT受仓储物流市场租金下行影响，部分项目新签租金单价同比下调，基金管理人及运营管理机构通过主动调整定价以维持出租率稳定；南方顺丰物流REIT平均月末有效租金单价环比下降主要系深圳项目主要租户2026年1月份处于现有租约内免租期所致。 1.仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性 1.仓储物流：出租率呈现疲软态势，警惕租金调整的滞后性 2.保障房：稳定性较强，关注债性利率走势及股性租金变化 ◼保障房与公租房、共有产权住房共同构成我国住房保障体系的核心载体，在政策红利加持下，租金收入与出租率展现出较强韧性。政策类保障房REITs的整体稳定性仍有望延续，且部分相较市场化租金折让幅度较大的项目，其租金仍存在一定上涨空间；市场化租赁项目的运营表现或将阶段性/季节性受区域市场供需及地产住宅价值下行扰动。整体来看，保障房基本面稳定性较强，配租型项目较市场化项目经营数据更优，后续交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。 ◼2026年第一季度，保障房REITs底层项目平均出租率为95.2%，环比-0.4pct，同比+0.2pct，平均租金水平为60.0元/平方米/月。从同项目口径看，2026年第一季度保障房REITs平均出租率为95.6%，环比-0.2pct，同比+0.6pct；平均租金水平为70.2元/平方米/月，环比持平，同比-0.5pct。 ◼出租率方面，一季度已上市保障房REITs项目整体出租率波动较小，且均保持在90%以上，显现出较强的抗周期性。具体来看，中金厦门安居REIT（99.07%）多季度接近满租状态；华泰苏州恒泰租赁住房REIT（97.8%）、红土创新深圳安居REIT（96.88%）、华夏基金华润有巢REIT（95.1%）出租率也维持高位；汇添富上海地产租赁住房REIT本季度出租率环比-1.5pct至90.3%，相对较低。租金方面，本季度配租类如红土创新深圳安居REIT及华夏北京保障房REIT底层项目租金单价保持稳中有升；市场化类如华夏基金华润有巢REIT（63.3元/平/月）、国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT（130.9元/平/月）、汇添富上海地产租赁住房REIT（83.4元/平/月）租金有小幅压力。 2.保障房：稳定性较强，关注债性利率走势及股性租金变化 2.保障房：稳定性较强，关注债性利率走势及股性租金变化 3.购物中心：多项目创造经营溢价租金提升，奥莱表现亮眼 ◼相较产业园与仓储物流与经济相关度更高，购物中心往往能通过调改升级、资产盘活与业态创新来提升运营效能与资产回报。因此尽管当下购物中心存量博弈竞争激烈，但基于其底层资产几乎均为国内较优质的消费载体，叠加头部运营商在业态升级、IP活动引流等精细化运营手段上具备明显优势，已上市消费REITs在运营数据端仍呈现稳中有升的态势。展望后续，预期消费或将在预期内呈现弱复苏态势，可重点关注宏观消费政策刺激力度、行业新主流消费热点（当前行业痛点之一是尚未出现能稳定支撑高租金的新核心业态）、项目运营调改情况。 ◼2026年第一季度，消费REITs底层项目平均出租率为97.1%，环比-0.8pct，同比+0.8pct；平均租金为238.2元/平/月，环比+3.5pct，同比+5.1pct。从同项目口径看，平均出租率为96.3%，环比-1.2pct，同比+0.1pct；平均租金为237.7元/平/月，环比+4.1pct，同比+4.9pct。 ◼出租率方面，除嘉实物美消费REIT、华威REIT出租率分别为94.3%、93.8%外，其余产品均高于95%；其中中金唯品会奥莱REIT保持两季度满租运营，资产稀缺性突出。出租率走势上一季度多数项目出租率环比下滑，仅华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、易方达华威市场REIT出租率同比提升。租金方面，中金唯品会奥莱REIT（460.7元/月/平，后同）、华夏华润消费REIT（459.0）、华夏大悦城商业REIT（389.8)凭借强客流吸附能力、体量压舱石、优质品牌组合位列高租金第一梯队；区域流量型商业体中金印力消费REIT（277.1）、华夏首创奥莱REIT（226.4）、华夏凯德商业REIT（218.6）、华安百联消费REIT（209.0）租金暂位于200-300元/平/月的第二梯队；华夏中海消费REIT、易方达华威市场REIT、嘉实物美消费商业REIT、中金绿发商业REIT、华夏金茂商业REIT主要聚焦社区及民生服务，因此租金水平暂位于相对偏低的90-160元/平/月区间，整体波动平缓。同比变化方面（仅八支产品可比），华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT与易方达华威市场REIT平均租金同环比有所下滑；其余上市消费REITs产品均实现租金提升，其中华夏首创奥莱REIT因季节性因素及品牌优化实现租金收入环比+16.8%、同比+13.7%，表现亮眼。 ◼具体项目来看，部分资产进一步丰富品牌矩阵强化运营:如华夏华润消费REIT持续以首店经济作为引擎，一季度新开业店铺21家，重点引入入多家山东及青岛首店；杉井奥莱一季度新引入ToryBurch、JackWolfskin等多个优质品牌；华安百联消费REIT于1F引入PHENIX、6F中区进行区域优化调整将部分零售区域转型为餐饮业态，引入云南野生菌火锅品牌季季山等。部分区域型项目主动调整，以短期出租率的下滑换取客流、销售增量与租金收入的提升：如中金印力消费基础设施REIT出租率下滑主要因围绕A座一层ZARA区域整体2280平方米进行铺位调改；武汉首创奥莱项目美食广场调改区域焕新落位品牌已全部签约，预计将于第2、第3季度陆续起租，调改事项影响项目出租率指标约1.55PCT；华夏大悦城商业REIT出租率波动为配合项目的品牌调改升级。此外，易方达华威市场因非首层商铺和仓库有较大面积出租，租金单价低于全场平均租金单价，从而拉低本季度整体租金单价；中金中国绿发消费REIT受主力店超市解约影响出租率小幅下滑。 3.购物中心：多项目创造经营溢价租金提升，奥莱表现亮眼 3.购物中心：多项目创造经营溢价租金提升，奥莱表现亮眼 4.产业园：厂房经营表现优于办公类，反转趋势尚未显现 ◼当前产业园市场需求处于传统租赁淡季，有效租赁需求持续不足，此外，企业普遍面临租赁需求萎缩、资金链紧张及经营压力加剧等多重挑战，进一步加剧了产业园区的出租率与租金价格下行压力。整体来看，产业园经营表现寒意未消，虽出租率（部分跌至60%-70%）及租金（部分项目租金同比下滑20%左右）已经历多轮阶段性调整、部分项目降幅收窄，但行业反转趋势尚未显现。 ◼2026年第一季度，产业园REITs底层项目平均出租率为81.5%，环比-1.9pct，同比-3.1pct；平均租金水平为74.5元/平方米/月，环比-1.3pct，同比+3.7pct。从同项目口径看，2026年第一季度产业园REITs平均出租率为80.7%，环比-1.9pct，同比-3.9pct；平均租金水平为68.8元/平方米/月，环比-1.7pct，同比-4.2pct。 ◼受宏观经济环境与市场供需变动双重因素影响，多数项目周边市场竞争加剧，致租金及出租率延续同环比双降趋势。数据层面，仅国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金联东科创REIT、华夏金隅智造工场REIT、创金合信首农REIT出租率维持在90%以上，出租率韧性较强的多为聚焦智能制造、高新材料的厂房类园区资产。趋势方面，华安张江产业园REIT出租率相对稳定（环比+0.7%、同比-3.5%）且租金稳定提升（环比+1.1%、同比+0.4%)；国泰君安东久新经济REIT（租金环比-0.3%、同比-3.3%；出租率环比-3.5%、同比+1.9%）、华夏金隅智造工场REIT(租金环比-1.9%；出租率环比+1.5%，同比+2.1%)及建信中关村REIT(租金环比-0.5%；出租率环比+1.0%，同比+3.8%)在租金小幅波动下实现出租率同比提升。此外，华夏合肥高新REIT（环比-6.0%、同比-14.3%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（环比-6.2%、同比-8.2%）出租率降幅居前；博时蛇口产园REIT（环比-7.5%、同比-9.0%）、招商科创孵化器REIT（环比-5.6%、同比-8.0%）等租金环比降幅较大。 ◼具体项目来看，博时招商蛇口产业园REIT旗下光明加速器二期项目平均有效租金单价同比下降16.19%，主要系市场竞争激烈，2025年2-3季度对租金单价进行了市场化调整叠加2025年四季度引入新客户较多，本年1季度部分新客户仍处于免租期导致平均有效租金单价下降。华夏