公募REITs一季报业绩点评：亮点与压力并存，公募REITs如何选

1. 仓储物流：出租率疲软，租金调整滞后。2026年Q1平均出租率92.7%（同环比-0.3pct/-0.8pct），平均租金35.6元/平方米/月（同环比+0.9pct/-1.0pct）。多数项目出租率下滑，租金环比回升。需警惕租金调整滞后性。
2. 保障房：稳定性强，关注利率及租金变化。2026年Q1平均出租率95.2%（同环比-0.4pct/+0.2pct），平均租金60.0元/平方米/月（同环比持平/-0.5pct）。出租率波动小，配租型项目表现更优。
3. 购物中心：多项目租金提升，奥莱表现亮眼。2026年Q1平均出租率97.1%（同环比-0.8pct/+0.8pct），平均租金238.2元/平方米/月（同环比+3.5pct/+5.1pct）。中金唯品会奥莱REIT保持满租，华夏首创奥特莱斯REIT租金环比+16.8pct。
4. 产业园：经营表现优于办公，反转趋势未现。2026年Q1平均出租率81.5%（同环比-1.9pct/-3.1pct），平均租金74.5元/平方米/月（同环比-1.3pct/+3.7pct）。多数项目租金及出租率双降，厂房类园区韧性较强。
5. 高速公路：区域经济及路网变化推动开局向好。2026年Q1日均车流量4.13万车次（同环比+11.1pct/+1.9pct），通行费收入15386万元（同环比-0.7pct/-0.4pct）。11只项目车流环比增长，8只项目收入环比增长。部分项目受路网变化影响。
6. 能源及公用：表现分化。能源板块受季节、价格影响，部分项目发电收入增长，部分下降。公用板块中，污水处理波动小，水利及供热受季节影响，垃圾焚烧负荷率低，应收账款压力大。
7. IDC：运营稳定，关注择时机会。受益于AI发展，两只数据中心REITs运营平稳。REITs供给稀缺，资产占优，但P/NAV较高，建议等待估值回调。

投资建议：市场转向个券挖掘和精准择时。建议关注政策主题、业绩兑现、短期催化、分派率及龙头溢价。推荐华夏华润商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT等。

风险提示：二级市场价格波动、基础设施项目运营、测算误差。