REITs一季报及行情点评：深度调整后的公募REITs市场

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2023年05月09日 深度调整后的公募REITs市场--REITs一季报及行情点评 REITs一季报发布后，由于部分板块标的表现不及预期，出现恐慌情绪下作者 的抛盘，整体REITs板块承压。具体来看，发布一季报后的首个交易日， REITs整体呈现下跌的状态，一季报后的首个交易日跌幅最明显的为产业园中的建信中关村REIT和华安张江光大REIT，其出租率相较年报口径，均出现了较为明显的下滑，分别从81.29%下滑到61.47%以及从92.60%下滑到70.57%，引发了抛盘，当日分别下跌5.91%和3.28%，整体板块也在一季报发布之后一周也都处在整体下跌的过程中。 今年以来除了华安张江广大REIT、中航首钢绿能REIT，其他REITs均出现不同程度的跌幅，跌幅较大的REITs出现在园区和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌22.3%、15.4%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌15.6%、10.7%。 二级市场的成交来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率在今年大部分时间维持在1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。 整体来看，公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观、以及缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级表现较弱。当前的估值来看，长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类的年化派息率已达4%以上，高速类的IRR在6%以上。展望后续REITs市场，我们认为，不同产品的二级表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化，底层资产表现的预期假设也将调整。板块当中当前推荐关注：经济复苏传导较快、有较为确定性的复苏趋势的交通类产品、表现较为稳定的保障房类产品、今年新上市的IRR较高的能源类产品、以及产品扩募带来的投资机会。 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：机构普遍买入，利率全面下行— —流动性和机构行为跟踪》2023-05-06 2、《固定收益点评：债牛行情下的机构百态》2023-05- 05 3、《固定收益定期：当债市利多兑现之后》2023-05- 03 4、《固定收益点评：�一小长假四大关注点》2023-05- 03 5、《固定收益定期：收益率继续下行，信用依赖挖掘 ——产业&城投&银行信用利差跟踪》2023-05-03 一季度的表现来看，高速类REITs一季度整体呈现修复状态，EBITDA完成度较去年四季度都有所提升；生态环保类REITs中富国首创水务REIT处于行业淡季，完成度仅为78.50%，为25只REIT中最低；园区类REITs中EBITDA表现分化，建信中关村REIT完成度最低，为68.40%；仓储REITs、保障房REITs、能源类REITs表现较为稳健。在可供分配金额方面，从一季度单季度可供分配收益情况来看，25只REITs可供分配现金流中，14只超额完成，11只低于预期，保障房、仓储类完成度较好。 具体经营项目来看，高速公路类REITs在出行量恢复以及通行费减免优惠政策停止后，一季度通行量、EBITDA、可供分配现金流表现同比、环比整体有所改善。生态环保类REITs中富国首创水务REIT处于行业淡季，经营数据不佳。园区类REITs经营表现分化较大，其中张江光大REIT、建信中关村REIT、博时招商蛇口REIT出租率在一季报时均未企稳，关注后续招租进展。其他二线城市产业园REITs表现尚可，厂房REITs经营表现稳健。仓储物流类REITs运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类REITs凭借其本身的特性，整体运营表现继续维持稳健。能源类REITs中的鹏华深圳能源REIT收入环比下降明显，较2022Q4环比下滑25.98%，或与发电量季节性变化有关。 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、一季报后REITs市场承压3 二、Q1经营情况：高速类集体修复，产园板块分化加剧6 三、Q1可供分配情况：保障房、仓储类完成度较好8 四、具体项目经营情况10 3.1高速公路类REITs10 3.2生态环保类REITs12 3.3园区类REITs13 3.4仓储物流类REITs16 3.5保障性租赁住房类REITs17 3.6清洁能源类REITs18 风险提示19 图表目录 图表1：一季报公布后REITs涨跌幅情况（%）3 图表2：今年以来的涨跌幅情况（截止到2023/5/5）4 图表3：今年以来REITs板块换手率情况（%）4 图表4：REITs板块估值情况（截止到2023/5/6）5 图表5：2023公募REITs一季度单季EBITDA表现与说明书对比（万元）6 图表6：2023公募REITs一季度EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）7 图表7：2023公募REITs一季度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）8 图表8：2023公募REITs一季度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）9 图表9：2023年一季度高速类REITs通行量情况（1）10 图表10：2023年一季度高速类REITs通行量情况（2）10 图表11：2023年一季度高速公路类REITs财务数据情况对比11 图表12：2023年一季度生态环保类REITs废弃物处理情况12 图表13：2023年一季度生态环保类REITs财务数据情况对比13 图表14：2023年一季度园区类REITs经营情况对比15 图表15：2023一季度园区类REITs财务数据情况对比15 图表16：2023年一季度仓储物流类REITs经营情况对比16 图表17：2023年一季度仓储物流类REITs财务数据情况对比17 图表18：保障性租赁住房类REITs出租率情况（%）18 图表19：2023年一季度保障性租赁住房类REITs财务数据情况18 图表20：2023年一季度清洁能源类REITs财务数据情况对比19 图表21：2023年一季度清洁能源类REITs电量电价情况19 一、一季报后REITs市场承压 REITs一季报发布后，由于部分板块标的表现不及预期，出现恐慌情绪下的抛盘，整体REITs板块承压。具体来看，发布一季报后的首个交易日，REITs整体呈现下跌的状态，一季报后的首个交易日跌幅最明显的为产业园中的建信中关村REIT和华安张江光大 REIT，其出租率相较年报口径，均出现了较为明显的下滑，分别从81.29%下滑到68.47%以及从92.60%下滑到70.57%，引发了抛盘，当日分别下跌5.91%和3.28%，整体板块也在一季报发布后的一周内都处于整体下跌的状态。 图表1：一季报公布后REITs涨跌幅情况（%） 类型 简称 前两周涨跌幅 前一周涨跌幅 当日涨跌幅 后一周涨跌幅 日度涨跌幅趋势 华夏和达高科REIT -0.52 0.43 -1.77 -0.13 华安张江光大REIT 1.81 1.69 -3.28 -1.32 华夏合肥高新REIT 0.68 1.87 0.04 -1.69 产园 国泰君安东久新经济REIT -2.95 -1.89 0.53 -2.26-2.47 国泰君安临港创新产业园REIT -2.04 -0.22 -1.15 建信中关村REIT -9.66 -3.35 -5.91 -2.53 东吴苏园产业REIT -2.57 -1.37 -1.84 -2.92 博时蛇口产园REIT -2.04 0.43 -1.72 -4.89 环保 中航首钢绿能REIT 1.03 0.13 -0.18 0.06 富国首创水务REIT -1.09 1.37 -1.33 -3.69 中信建投国家电投新能源REIT -0.12 0.71 -0.37 0.09 能源 中航京能光伏REIT 0.55 1.60 -0.42 -1.97 鹏华深圳能源REIT -1.05 0.01 -0.41 -4.54 平安广州广河REIT -4.75 -3.66 -1.28 -0.05 国金中国铁建REIT -0.96 -0.01 -0.09 -0.90 浙商沪杭甬REIT -0.94 0.52 -0.08 -1.09 交通 中金安徽交控REIT -0.80 2.87 -1.69 -1.10 华泰江苏交控REIT -0.70 0.76 0.36 -1.19 华夏越秀高速REIT -0.63 1.59 0.16 -1.35 华夏中国交建REIT -1.51 -1.76 -1.36 -9.86 红土创新盐田港REIT -1.20 1.22 -0.07 -0.15 仓储 中金普洛斯REIT -1.20 1.55 -2.75 0.25 嘉实京东仓储基础设施REIT 1.02 0.66 -0.81 -0.38 华夏基金华润有巢REIT -1.74 0.08 -0.31 -0.31 保障房 华夏北京保障房REIT 0.98 1.48 -0.39-0.39 -1.20 中金厦门安居REIT -0.73 0.60 -2.19 红土创新深圳安居REIT 1.09 1.20 0.22 -3.24 资料来源：Wind，国盛证券研究所注： 1、“日度涨跌幅”中的蓝线为季报公布当日，折线区间为4月14至4月28日，共有24只REITs的季报公布当日为4月21日；仅平安广州广河REIT、 华泰江苏交控REIT、国泰君安东久新经济REIT的季报公布日为4月22日/4月23日，折线区间为4月15日至4月28日，公布日位于蓝线左侧。 2、中信建投国家电投新能源REIT与中航京能光伏REIT为新上市REITs，暂无一季度报告披露，按照4月21日公布季报处理。 从今年以来的表现来看，二级市场除了华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌，跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌22.3%、15.4%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌15.6%、10.7%。 图表2：今年以来的涨跌幅情况（截止到2023/5/5） REIT REIT REIT REIT 国泰君 国 红 华 安 泰 土华 夏 临 君 创夏中 基 博东 港 华安 华华富中华平中华国华 鹏 新北金金深京厦华圳保门润安障安有居房居巢 中红建 金土信 普盐中 洛田关 REIT REIT REIT 斯港村 时吴创夏蛇苏新和口园产达产产业高园业园科 东夏安国久合张首新肥江创经高光水济新大务 航夏安 首中广 钢国州 绿交广 能建河 金夏金泰浙华安越中江商深徽秀国苏沪圳交高铁交杭能控速建控甬源 0.05 REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT REIT REIT REIT REIT REIT 0 -0.05 -0.1 -0.15 -0.2 -0.25 资料来源：Wind，国盛证券研究所 从成交情况来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率在今年大部分时间维持在 1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。 图表3：今年以来REITs板块换手率情况（%） 6.000% 5.000% 4.000% 3.000% 2.000% 1.000% 0.000% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 整体来看，公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出 现改观、以及缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级表现较弱。当前的估值来看，长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类的年化派息率已达4%以上，高速类的IRR在6%以上。展望后续REITs市场，我们认为，不同产