基础设施公募REITs一季报点评：春风起：谁在回暖，谁仍在残冬
春风起：谁在回暖，谁仍在残冬 基础设施公募REITs一季报点评 2023年05月09日 证券研究报告|事件点评报告 分析师：张青 分析师登记编码：S0890516100001电话：021-20321154 邮箱：zhangqing@cnhbstock.com 研究助理：孙书娜 邮箱：sunshuna@cnhbstock.com 研究助理：宋怡雯 邮箱：songyiwen@cnhbstock.com 销售服务电话： 021-20515355 相关研究报告 1《QDII基金筛选系列：股票型QDII全透视———FOF策略专题报告》2023-05-05 2《银华基金王海峰：擅用周期，逆向投资——投资价值分析报告》2023-05-04 3《天弘基金周楷宁：深耕大科技，攻守兼备——基金经理投资价值分析报告》2023-04-25 4《主动权益基金增配权益仓位，加仓计算机、食品饮料、通信——2023年一季度公募基金季报数据点评》2023-04-24 5《经济复苏的快与慢——2023年一季度及3月份经济数据点评》2023-04-18 投资要点 近期，2023一季报披露了REITs在经济复苏阶段的运营情况，同时监管释放的一些信号也彰显出对REITs市场的支持与呵护，中国基础设施公募REITs发展任重而道远。 监管积极信号释放，呵护市场稳定，机制逐渐完善，一、二级市场终将回归理性。项目范围持续扩大，科技企业借力春风，民生质量项目未来可期。 2023年一季度，随着疫情散去，各项经营活动陆续恢复，与实体经济挂钩的REITs资产也有了新的运营进展。其中： 交通基础设施类项目业务随经济活动复苏而回暖明显； 园区基础设施类项目表现分化，多数出租率回落，小部分租赁进程加快；仓储物流类项目租约稳定，出租率维持高位； 保障性租赁住房类项目租户结构稳定，出租率维持高水平； 生态环保类项目里中航首钢生物质运营稳定，富国首创水务受季节影响运营表现一般； 能源基础设施类项目运营表现环比下降。 风险提示：REITs具备底层项目运营业绩不及预期、二级市场异常波动风险。REITs的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现；本报告根据历史公开数据整理，存在失效风险，不代表对REITs未来表现的预测，不构成投资建议。 内容目录 1.REITs下一步有何信号？3 2.2023一季报解析3 2.1.整体概况：交通基础设施复苏明显，园区基础设施业绩承压3 2.2.交通基础设施类：业务随经济活动复苏而回暖明显5 2.3.园区基础设施类：表现分化，大部分出租率回落，小部分租赁进程加快5 2.4.仓储物流类：租约稳定，出租率维持高位6 2.5.保障性租赁住房类：出租率维持高水平，租户结构稳定6 2.6.生态环保类：中航首钢生物质运营稳定，富国首创水务受季节影响运营表现一般7 2.7.能源基础设施类：运营表现环比下降8 3.风险提示8 图表目录 表1：2023年一季度各REITs的营业收入、净利润、可供分配金额概况4 表2：交通基础设施类REITs核心运营指标说明5 表3：园区基础设施类REITs核心运营指标说明6 表4：仓储物流类REITs核心运营指标说明6 表5：保障性租赁住房类REITs核心运营指标说明7 表6：生态环保类REITs核心运营指标说明7 表7：能源基础设施类REITs核心运营指标说明8 REITs是具有高比例稳定分红、且与实体经济相挂钩的金融产品，能够有效盘活存量不动产，一方面有利于企业拓宽融资，降低实体经济杠杆率；另一方面拓宽了社会投资渠道，引导社会资本从储蓄流向实体经济，推动基础设施不动产融资和投资市场化的进程。自2021年6月首批公募Reits上市发行至今，REITs展现出良好回报的潜力，但也存在短期策略失效、业绩波动的问题。近期，2023年一季报披露了REITs的运营情况，同时监管释放的一些信号也彰显出对REITs市场的支持与呵护，中国基础设施公募REITs发展任重而道远。 1.REITs下一步有何信号？ 行业动态 八大要点和四方面入手：2023年4月25日，证监会债券部主任周小舟在北京市基础设施REITs产业发展大会上表示，下一步证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动REITs市场高质量发展，提出八大要点，重点做好四方面工作。其中八大要点涉及试点范围扩大、扩募常态化、项目现场检查、完善信息披露体系、完善估值体系、支持优质参与方、探索私募REITs和推进REITs专项立法；四方面是从发挥市场功能、加强市场监管、完善市场体系和凝聚各方合力角度入手推动REITs市场高质量发展。 推动科创企业发行REITs：4月28日，证监会发布《推动科技创新公司债券高质量发展工作方案》（以下简称《方案》），指出扩大科技创新资金供给，持续发挥中央企业示范引领作用，加大对优质企业发行科创债的支持力度，推动科技创新领域企业发行REITs。 点评 监管积极信号释放，呵护市场稳定，机制逐渐完善，一、二级市场终将回归理性。从证监会产业发展大会的讲话以及《方案》中不难看出，REITs市场在稳中求进之余，正在逐渐落实配套规则制度的完善。从REITs上市以来，二级市场炒作情绪一度浓厚，近期又伴随超跌之意，都是市场缺乏理性投资的体现。一级市场中，也存在部分项目定价高、估值不清晰的现象。随着项目推进常态化和丰富化、市场主体尽责意识提高，信息披露体系、估值体系、优质参与方、专项立法等措施推进，一、二级市场或能够回归价值本身，理性投资。 项目范围持续扩大，科技企业借力春风，民生质量项目未来可期。在2020年《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》中，列举了REITs开展试点的重点行业，迄今为止，还有智能计算中心类项目、智慧城市类项目、互联网类项目尚未落地，这些资产也同时涉及到《方案》中所提及的科技创新类公司。在扩容扩募常态化的推动下，科技企业或将借力春风，项目发行步伐迈开，高科技REITs上市指日可待。另一方面，随着生活水平的提高，未来REITs的底层资产除了围绕可持续发展、消费之外，一些具备产业发展趋势的高品质民生项目也值得关注，如康养中心等。 2.2023一季报解析 2.1.整体概况：交通基础设施复苏明显，园区基础设施业绩承压 2023年一季度，随着疫情散去，各项经营活动陆续恢复，与实体经济挂钩的REITs资产也有了新的运营进展。 2022年营收较差的交通基础设施类项目2023年以来业绩回暖状况较好，与宏观经济复苏 关联性相对强。可统计的5个项目在2023年一季度的营收、净利润和可供分配利润均实现了环比增长和同比增长。具体项目方面，浙商沪杭甬REIT净利润增长表现突出，其在2022Q1 和2022Q4分别有-134.09万元和-4972.65万元的亏损，2022年的运营情况不佳，但2023Q1的净利润由负转正，同比和环比显著改善；平安广州广河REIT此前虽没有明显的亏损状态，然而多期净利润未能达到预期，2023Q1在经济复苏的驱动下，该项目也为投资者带来了亮眼的财务指标同比和环比增长；其余项目业绩表现同样不俗，如华夏中国交建、华夏越秀高速和国金中国铁建REIT的可供分配金额相比前一季度分别增长28.35%、52.60%和84.14%。 园区基础设施类项目整体业绩较差，目前还未展现出较好的恢复。从营业收入和净利润看，多数可统计园区基础设施REITs的环比和同比均为负数；从可供分配金额看，可统计样本中标的同比均有所下滑，而环比看也仅有华安张江光大和国泰君安东久新经济实现了上升，整体园区基础设施类项目运营表现一般。 仓储物流项目与经济周期相关性较小，业绩波动不大，2只可统计标的在营收指标上的表现较稳定，在可供分配金额方面有明显的环比改善。 生态环保类项目中，从营业收入看，两个项目的营收环比和同比均呈现下落；从净利润来看，两个项目净利润虽不及2022年同期，但相比2022年四季度有明显的改善；从可供分配金额看，两个项目表现分化，中航首钢生物质REIT的可供分配金额同比为正，而富国首创水务的可供分配金额同比为负。 其他项目中，作为能源基础设施项目的鹏华深圳能源REIT净利润环比上升，但可供分配金额相比2022年四季度有57.26%的跌幅。保障性租赁住房项目除了红土创新深圳安居REIT之外，其余两只产品的业绩环比均为正。 表1：2023年一季度各REITs的营业收入、净利润、可供分配金额概况 REITs名称 项目类型 营业收入环比 营业收入同比 净利润环比 净利润同比 可供分配金额环比 可供分配金额 同比 建信中关村REIT 园区基础设施 -4.71% -27.13% -17.80% -75.45% -38.90% 博时蛇口产园REIT 3.18% -12.73% 11.18% 1.38% -58.92% -9.75% 华安张江光大REIT -21.03% -32.43% -13.68% -93.74% 22.66% -13.30% 华夏合肥高新REIT -4.56% -17.88% -0.19% 国泰君安东久新经济REIT 0.55% 243.44% 6.16% 国泰君安临港创新产业园REIT -14.50% 49.04% -6.79% 东吴苏园产业REIT -5.49% 0.87% -20.59% -8.33% -52.78% -10.50% 中航首钢生物质REIT 生态环保 -0.03% -1.72% 232.79% -16.81% -56.48% 64.34% 富国首创水务REIT -1.22% -3.24% 238.62% -29.24% -26.21% -8.44% 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 -25.98% 266.14% -57.26% 华夏中国交建REIT 交通基础设施 18.68% 77.07% 28.35% 华夏越秀高速REIT 43.13% 15.22% 184.69% 2.66% 52.60% 19.22% 平安广州广河REIT 44.22% 14.83% 118.05% 80.55% 60.65% 39.74% 国金中国铁建REIT 35.48% 162.41% 84.14% 浙商沪杭甬REIT 32.54% 13.16% 154.27% 2112.6% 485.22% 21.02% 中金普洛斯REIT 仓储物流 1.64% -3.59% -5.89% -28.20% 9.02% -1.18% 红土创新盐田港REIT 2.04% 1.56% 22.40% -0.25% 9.02% 2.04% 华夏北京保障房REIT 保障性租赁 住房 1.25% 1.41% 1.16% 中金厦门安居REIT 0.66% 14.95% 0.89% 红土创新深圳安居REIT -0.56% -28.26% -7.42% 资料来源：Wind，华宝证券研究创新部 注：部分项目存在净利润为负、可供分配金额为正的情况，是由于不动产运营时有非付现成本，实际现金流与净利润不一致，因此可供分配金额与净利润的差异大。在净利润的基础上，调整折旧摊销、营运资本变动、资本性支出以及预留后续运用费用后，得到可供分配金额。 2.2.交通基础设施类：业务随经济活动复苏而回暖明显 整体来看，交通基础设施类项目中，高速公路在出行限制解除、“新十条”落地等积极因素的推动下，居民出行意愿强烈，交通运输客货运量增势明显，叠加2022年的低基数水平，上市REITs中多条交通枢纽通行费在同比和环比指标上均有显著改善。其中以华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT、华泰江苏交控REIT、浙商沪杭甬REIT的同比增长较高，均在10%以上；而中金安徽交控REIT通行费收入同比下降5.86%，主要是由于顺接路段G4211宁芜高速公路皖苏界至芜湖枢纽段改扩建工程进入密集施工阶段对道路限行限速，导致项目公司的货车交通量及通行费收入受到一定短期影响。 表2：交通基础设施类REITs核心运营指标说
