公募REITs一季报分析：业绩表现分化，静待估值修复

证券研究报告|策略专题 2023年06月02日 策略专题 业绩表现分化，静待估值修复 公募REITs一季报分析 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《德邦证券6月研判与金股》， 2023.5.30 2.《迷茫时大科技破局——中观全行业景气跟踪2023年第5期》， 2023.5.29 3.《A股“乱纪元”之1999往事》， 2023.5.28 4.《华安张江REIT获增持，REITs市场下行周观REITs2023年5月第4周-》，2023.5.27 5.《近端次新继续上涨——周观新股2023年5月第4周》，2023.5.27 投资要点： 导读：2023年初以来，REITs二级市场整体表现较弱，底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影响导致表现分化。本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现，并梳理了国内REITs政策的演进，并分析了不同类型REITs2023Q1业绩和经营表现。 REITs市场回顾：市场继续扩容，指数表现承压。一级发行：发行节奏放缓，首日涨幅回落。2023Q1共发行3只REITs，发行节奏放缓。其中，2023年2月8日上市仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元。3月 29日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为中信建投国家电投新能源REIT （发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元），REITs基础资产类型进一步丰富。二级表现：总体震荡下行，成交活跃度走弱。2023Q1REITs总指数经历短暂上行趋势后开始回调，1月3日至2月21日REITs总指数 上行(4.11%)至121点附近，其中产权类REITs指数（5.92%）涨幅优于经营类REITs指数（2.25%），而后总指数开始缓慢下行，至2023年5月26日总跌幅达到7.26%，期间经营权REITs指数下跌6.16%，产权类REITs指数下跌6.45%。 政策分析及展望：制度不断完善，进一步推进REITs常态化发行阶段。2023年2月20日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，要求促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，落实证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务。稳妥推进不动产私募投资基金试点工 作，积极发挥私募股权投资基金作用，有力支持房地产市场平稳健康发展。2023 年3月24日证监会发布《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。2023年4月24日，上海市发改委转发《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投 资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的通知指出，各区发展改革委、临港新片区管委会会同国资、商务等部门，积极梳理辖内存量消费基础设施项目， 加强项目储备管理，并广泛宣传、动员，引导推动符合条件的企业将消费基础设施资产通过REITs方式盘活。2023年5月12日，证监会发布修订REITs审核关注事项指引，明确突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提 高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量 发展。 2023Q1业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解。园区基础设施：Q1环比修复缓慢，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT完成度领先，华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏和达高 科REIT营收完成度均超过25%，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT完成度不及预期。仓储物流：Q1业绩环比微降，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA完成额达30.1%。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT一季度营收环比均上升，嘉实京东仓储REIT一季度EBITDA完成度较高，达37.2%。能源基础设施：Q1环比继续下行，EBITDA恢复常态。鹏华深圳能源REIT2023一季度营收情况较2022四季度略有下滑，EBITDA环比显著上升。保障性租赁住房：Q1业绩符合预期，整体运营情况良好。保障性租赁住房方面2023年一季度经营表现整体稳健，营收环比略微下降，EBITDA环比均上升，营收和EBITDA完成度均高于25%，红土创新深圳安 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的营业收入完成度分别为25.1%、25.7%、25.2%和26.7%。交通基础设施：Q1环比上浮明显，23年修复可期。2023Q1,7只交通基础设施REITs营收平均完成度为23.5%，EBITDA完成度为26.5%，其中，浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速 REIT和国金中国交建REIT营收完成度超25%。考虑到一季度春节期间小客车免费通行及春节前后为货运淡季，通行费收入占全年比重相对较低。展望全年，交通 基础设施业绩有望明显修复。生态环保：Q1环比回升，EBITDA恢复明显。受季 节性等影响，生态环保方面首创水务REIT和首钢绿能REIT一季度营收同比环比 均下降，EBITDA环比上升。中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT一季度营收同比环比均有下滑，营收完成度环比下降，而中航首钢绿能REIT一季度EBITDA完成度较高，达27.7%，环比上升17.6PCT。 1.可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大。2023Q1保障性租赁住房REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs可供分配金额完成度超预期，仓储物流REITs可供分配金额完成度同样超过四分之一， 园区基础设施REITs可供分配金额完成度较低，能源基础设施REITs可供分配金额完成度不及预期。园区基础设施REITs方面，2023Q1可供分配金额有所回落，完成额占比22.8%，占比环比下降6.0PCT。仓储物流REITs方面，2023Q1可供分配金额有所上升，完成额占比26.8%，占比环比上升1.3PCT。能源基础设施REITs一季度可供分配金额继续减少，占比环比下降11.2PCT，完成度不及预期。保障性租赁住房REITs2023Q1可供分配金额完成额占比28.2%。交通基础设施方面，2023Q1可供分配金额完成额占比大幅回升13.3PCT至28.4%。生态环保类REITs2023Q1可供分配金额完成额占比28.6%，同比上升6.4PCT 2.风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。 内容目录 3.REITs市场回顾：市场继续扩容，指数表现承压7 3.1.一级发行：发行节奏放缓，首日涨幅回落7 3.2.二级表现：总体震荡下行，成交活跃度走弱9 4.政策分析及展望：制度不断完善，进一步推进REITs常态化发行阶段11 5.2023Q1业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解13 5.1.园区基础设施：Q1环比修复缓慢，整体完成度较高14 5.2.仓储物流：Q1业绩环比微降，经营表现相对稳健17 5.3.能源基础设施：Q1环比继续下行，EBITDA恢复常态19 5.4.保障性租赁住房：Q1业绩符合预期，整体运营情况良好20 5.5.交通基础设施：Q1环比上浮明显，23年修复可期22 5.6.生态环保：季节影响Q1环比回升，EBITDA恢复明显26 6.可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大28 7.风险提示39 图表目录 图1：2022年下半年以来REITs发行节奏加快7 图2：2023Q1新上市REIT首日涨幅较2022年末有所提升8 图3：上市REITs类型分布（按只数）8 图4：上市REITs类型分布（按市值）9 图5：2022年REITs总指数震荡下行9 图6：REIT细分类别历史表现对比10 图7：REITs成交活跃度有所下降10 图8：2023Q1保障性租赁住房REITs营收完成度领先，园区基础设施REITs、仓储物流REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs完成度相近，能源基础设施REITs完成度相对较低13 图9：2023Q1仓储物流REITsEBITDA完成度领先，保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、能源基础设施REITs和交通基础设施REITs均完成四分之一以上，生态环保REITs完成度相对较低14 图10：园区基础设施REITs营业收入完成度测算14 图11：园区基础设施REITsEBITDA完成度测算14 图12：张江光大园平均合同租金显著上升，受重要租户合同到期影响，出租率下降15 图13：仓储物流REITs营业收入完成度测算17 图14：仓储物流REITsEBITDA完成度测算17 图15：红土创新盐田港REIT出租率稳定保持高位17 图16：中金普洛斯REIT一季度出租率略微下降，租金单价稳定上涨19 图17：能源基础设施REIT营业收入完成度测算19 图18：能源基础设施REITEBITDA完成度测算19 图19：鹏华深圳能源REIT2023一季度产量下滑20 图20：保障性租赁住房营业收入完成度测算20 图21：保障性租赁住房EBITDA完成度测算20 图22：红土创新深圳安居REIT四个项目一季度出租率保持高位，凤凰公馆项目持续上升21 图23：华夏北京保障房REIT一季度各项目收缴率小幅下降21 图24：文龙家园项目出租率持续上升，熙悦尚郡一季度小幅回升21 图25：中金厦门安居REIT公寓一季度出租率环比均上升，维持较高水平22 图26：交通基础设施REITs营业收入完成度测算22 图27：交通基础设施REITsEBITDA完成度测算22 图28：浙商沪杭甬REIT一季度日均通行车量持续上升23 图29：平安广州广河REIT高速项目2023年一季度收费车流量环比上升，免费车流量环比下降24 图30：华夏越秀高速REIT一季度通行费收入同比显著上升25 图31：生态环保REITs营收完成度测算26 图32：生态环保REITsEBITDA完成度测算26 图33：中航首钢绿能REIT一季度生活垃圾处理量环比同比均下降，厨余垃圾收运处置量小幅回升27 图34：中航首钢绿能REIT上网电量稳定上升27 图35：富国首创水务REIT深圳项目各水厂一季度污水处理量均下降，合肥项目小幅回升27 图36：富国首创水务REIT深圳项目各水厂一季度污水平均处理量下降，合肥项目上升 .......................................................................................................................................27 图37：可供分配金额多数超预期完成，交通基础设施REITs不及预期28 图38：园区基础设施REITs可供分配金额完成度测算29 图39：P/NAV倍数估值结果：建信中关村REIT最低，国泰君安东久、临港REIT较高 .......................................................................................................................................29 图40：博时蛇口产园REIT中债估值收益率29 图41：东吴苏园产园