2026年4月22日，已上市REITs集中披露一季报后，本周（2026年4月20-24日）中证REITs全收益指数环比下跌0.48%，日均换手率上升0.04pct至0.45%，市场交易活跃度略微提升。截至4月24日我国已有80只REITs上市交易，总市值2,269亿元。
分派率视角：部分REITs一季度可供分配金额有大幅波动，需分类看待，避免误杀经营情况良好的个券。影响因素大致可分为经营业绩的实际变化、应收应付及收入费用的时点确认不可比、一季度提前预留资金、扩募、统计口径不统一等类型。谨慎对待经营业绩下滑带来分红损失的个券，对因提前预留、扩募、统计口径等带来的波动保持关注。
- 高速公路：多条高速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升。1-3月车流量、通行费收入边际向好，周边路网的引流、区域经济的恢复成为关键。值得关注1-3月项目EBITDA同比正增长的路产，如江苏交控、招商高速、中国交建、深高速、中国铁建、广州广河和越秀高速。
- 数据中心：2个数据中心计费率高、租约长、单一租户信用好，资产运营和行业景气度均不错。目前板块定价较为充分，润泽、万国分派率已接近租赁型REITs分派率参考值3.26%。后续可结合扩募进程及债市行情，关注交易机会。
- 消费：整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比基本实现了正增长，各项目出租率仍能维持在90%以上。消费设施租户集中度低，“小而分散”的特征有利于抵抗经营波动。华润商业、大悦城商业、金茂商业、首创奥莱、物美消费表现出色，一季度租金单价环比仍能实现上涨。
- 租赁住房：部分租赁住房项目受竞品等影响，租金单价、出租率同比、环比有所下滑但幅度不大。板块基本面整体均很优秀，目前板块分派率约3.12%，优先关注央企华润集团旗下，派率较高的华润有巢。
- 仓储物流：关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储，目前分派率较高，出租情况稳定。全国仓储物流市场的租金走势呈现显著的区域分化格局，长三角、成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖；珠三角、京津冀等区域则面临持续供应压力，租金或延续承压态势。
- 产业园区：各地产业园租赁市场整体仍然承压，租赁价格普遍下行，出租率提升面临较大阻力，市场竞争环境依然严峻。把握稳定经营的园区，锁定当前园区经营收益更具性价比，如东久新经济产业园。
基本面视角：高速业绩向好，关注园区/仓储绩优个券。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
