REITs二季报及行情点评：如何看近期的公募REITs市场？

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2023年08月08日 如何看近期的公募REITs市场？--REITs二季报及行情点评 回顾REITs季报发布前后的行情，季报发布前政策利好叠加部分业绩较优的产品提前发布业绩预告，呈现普涨的态势。季报发布当天不同REITs表现涨跌互现，季报发布后整体二级价格因二季报表现不同而分化，尤其是跟随可供分配现金流完成的情况。季报发布前两周，7月5日晚间，多家基金管理人纷纷发布公告称， 公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，市场情绪扭转。同时，13只REITs在7月3日到7月13日（季报发布前一周到两周的时间）期间首次发布经营预告，叠加效应导致REITs季报发布前两周，板块普涨，且高速板块涨幅居前。 虽然公募REITs市场整体对于基本面表现钝化，但季报后仍有短期的季报行情。 发布季报当天根据季报情况板块分化。跌幅最大的为华安张江光大REIT、建信中 关村REIT，当日下跌3.66%、2.33%。由于二季度招租进展低于预期，华安张江光大REIT首发项目张江光大园项目出租率环比一季度持平，为70.57%，新项目不考虑哲库退租，出租率为94.05%；建信中关村REIT甚至出租率环比一季度进一步下探，引发抛盘。其次为中国交建REIT，由于恢复不及预期，可供分配现金流完成度较低。表现较好的为鹏华深圳能源REIT、普洛斯REIT和临港创新产业 REIT。季报发布后一周的时间，仍处在季报行情中，根据季报表现（尤其是可供分 配现金流完成度情况）有所分化。季报发布后第二周，市场情绪好转，且保障房及 仓储这类债性更强的产品表现更好。 从成交情况热度来看，二季度整体维持低位，近期成交换手有所提振，但目前增量资金进场有限，后续仍需观察增量资金行为。一季报发布前后，整体REITs板块的换手率一度到0.5%附近，7月6日以来，公募REITs市场在FOF进场等政策利好下情绪好转，换手率明显提升至1%上下。我们分别计算了2023年预期可供分配现金流下、以及实际H1年化下的各只产品的派息率。配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs、生态环保类REITs、以及经营更为稳定的保障房类REITs。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：强债回归》2023-08-06 2、《可转债产业链分布大图谱——8月版》2023-08- 05 3、《固定收益定期：市场再加杠杆，存单利率下行— —流动性和机构行为跟踪》2023-08-05 4、《固定收益专题：货币政策的空间——基于海外央行的经验》2023-08-04 5、《固定收益专题：地方政府债务的规模与压力——读懂地方政府债务系列（一）》2023-08-04 从Q2EBITDA完成度来看，27只REITs中，19只超额完成，8只低于预期。高速类表现较弱，7只产品中，仅有国金中国铁建高速REIT和华泰江苏交控REIT 两只完成预期。另外建信中关村由于招租不及预期，单季度完成度只有65.24%。表现最好的是鹏华深圳能源REIT。 从Q2可供分配收益完成情况来看，27只REITs可供分配现金流中，15只超额完成，12只低于预期，整体产权类表现优于特许经营权类，保障房、仓储类资产表现稳定性突出。具体来看，高速公路类REITs二季度整体通行量环比下降，7只中5只未完成预期，仅国金铁建REIT、浙商沪杭甬REIT超额完成。生态环保类REITs中，中航首钢绿能REIT受到北京暴雨影响，需观察后续恢复进展。园区类REITs经营表现分化较大，其中张江光大REIT、建信中关村REIT出租率二季报均未企稳，关注后续招租进展。其他二线城市产业园REITs表现尚可，厂房 REITs经营表现稳健。仓储类、保障房类REITs均超额完成，运营情况继续维持稳定。能源类REITs整体运营情况较好，京能光伏REIT和国电投新能源REIT应收账款占用较大，若将应收回收，可供分配现金流也为超额完成。 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、二季报行情演进及后续展望3 二、二季报经营情况：高速环比弱化，产权类分化，清洁能源超预期10 三、二季报可供分配情况：保障房、仓储类稳定性突出12 四、具体项目经营情况梳理14 4.1高速公路类REITs14 4.2生态环保类REITs16 4.3园区类REITs17 4.4仓储物流类REITs20 4.5保障性租赁住房类REITs21 4.6清洁能源类REITs22 风险提示24 图表目录 图表1：一季报公布后REITs涨跌幅情况（%）3 图表2：披露中期主要运营数据的公募REITs及公告详情4 图表3：可供分配现金流完成度与当日涨跌幅（%）6 图表4：可供分配现金流完成度与季报后一周涨跌幅（%）6 图表5：二季度以来的涨跌幅情况（截止到2023/8/3）7 图表6：今年以来的涨跌幅情况（截止到2023/8/3）7 图表7：2022年以来REITs板块换手率情况（%）8 图表8：REITs板块估值情况（截止到2023/8/3）9 图表9：2023公募REITsQ2EBITDA表现与说明书对比（万元）10 图表10：2023公募REITsQ2EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）11 图表11：2023公募REITs半年度EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）11 图表12：2023公募REITs半年度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）12 图表13：2023公募REITs二季度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）12 图表14：2023公募REITs半年度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）13 图表15：2023公募REITs半年度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）13 图表16：2023年半年度高速类REITs通行量情况14 图表17：2023年半年度高速公路类REITs财务数据情况对比14 图表18：2023年上半年生态环保类REITs废弃物处理情况16 图表19：2023年上半年生态环保类REITs财务数据情况对比16 图表20：2023年上半年园区类REITs经营情况对比18 图表21：2023上半年园区类REITs财务数据情况对比19 图表22：2023年上半年仓储物流类REITs经营情况对比20 图表23：2023年上半年仓储物流类REITs财务数据情况对比21 图表24：保障性租赁住房类REITs出租率情况（%）22 图表25：2023年二季度保障性租赁住房类REITs财务数据情况22 图表26：2023年上半年清洁能源类REITs财务数据情况对比23 图表27：2023年上半年清洁能源类REITs电量电价情况（1）24 图表28：2023年上半年清洁能源类REITs电量电价情况（2）24 一、二季报行情演进及后续展望 回顾REITs季报发布前后的行情，季报发布前多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，提振了市场信心；以及部分业绩较优的产品提前发布业绩预告，整体板块情绪较高，呈现普涨的态势。季报发布当天不同REITs表现涨跌互现，季报发布后整体二级价格因二季报表现不同而分化，尤其是可供分配现金流完成的情况。 图表1：一季报公布后REITs涨跌幅情况（%） 资料来源：Wind，国盛证券研究所注： 1、“日度涨跌幅”中的蓝线为季报公布当日，折线区间为4月14至4月28日，共有24只REITs的季报公布当日为4月21日；仅平安广州广河REIT、 华泰江苏交控REIT、国泰君安东久新经济REIT的季报公布日为4月22日/4月23日，折线区间为4月15日至4月28日，公布日位于蓝线左侧。 2、中信建投国家电投新能源REIT与中航京能光伏REIT为新上市REITs，暂无上半年报告披露，按照4月21日公布季报处理。 季报发布前两周，7月5日晚间，多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，市场情绪扭转。同时，国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏和达高科REIT、红土创新深圳安居REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT、鹏华深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、国金中国铁建REIT、中金厦门安居REIT和中信建投国家电投新能源REIT等13个REITs在7月3日到7月13日（季报发布前一周到两周的时间）期间发布经营预告，叠加效应导致REITs季报发布前两周，板块普涨，且高速板块涨幅居前。 图表2：披露中期主要运营数据的公募REITs及公告详情 简称 资产类型 发布时间 上半年主要运营数据 分红派息率 红土创新深圳安居REIT 保障性租赁住房 2023/7/6 各项目出租率和租金维持平稳。 投资人在首次发行时买入本基金，买入价格2.484元/份，该投资者的2023年1月1日至2023年12月31日期间的年化净现金流分派率为3.96%；投资人在二级市场交易买入本基金，买入价格2.520元/份，该投资者的2023年1月1日至2023年12月31日期间的年化净现金流分派率为3.90%。 中金厦门安居REIT 保障性租赁住房 2023/7/8 截至2023年6月30日，2个保障性租赁住房项目整体出租率为99.64%，个人租户占比91.37%，企业租户占比8.63%。 投资者在首次发行时买入本基金，买入价格为2.600元/份，该投资者的2023年1月1日至2023年12月31日期间的年化净现金流分派率为4.05%；投资者以2023年7月7日收盘价买入本基金，买入价格为2.566元/份，该投资者的2023年1月1日至2023年12月31日期间的年化净现金流分派率为4.10%。 红土创新盐田港REIT 仓储物流 2023/7/6 2023年以来，两个基础设施项目公司运营情况良好，经营业绩好于预测情况，出租率继续维持。 投资人在2023年7月5日时持有本基金时，假设持有价格为2.380元/份，投资者的2023年度净现金流分派率预测值为4.32%。 中金普洛斯REIT 仓储物流 2023/7/7 投资者以2023年7月6日开盘价买入本基金，买入价格3.747元/份，该投资者的2023年年化净现金流分派率预测值为4.76%；投资者以2023年7月6日收盘价买入本基金，买入价格3.930元/份，该投资者的2023年年化净现金流分派率预测值为4.53%。 国泰君安临港创新产业园REIT 园区基础设施 2023/7/3 临港奉贤智造园一期：2023年上半年，平均出租率为100%，与2022年报告期持平；合同租金平均数为33.38元/㎡/月，较2022年报告期增长0.45%；临港奉贤智造园三期：2023年上半年，平均出租率为97.29%，较2022年报告期下降0.76个百分点；合同租金平均数为33.35元/㎡/月，较2022年报告期增长2.43%。 根据《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，国泰君安临港创新产业园REIT在2023年度的可供分配金额为38,350,500.11元。截至2023年6月30日，本基金可供分配金额预测与招募说明书中2023年度同期可供分配金额基本一致。 东吴苏园产业REIT 园区基础设施 2023/7/3 产业园1期、2期：2023年上半年，出租率均值为86.18%，较2022年同期上涨2.39个百分点，较2022年下半年下跌0.86个百分点，合同租金均值为61.77元/㎡，较2022年同期上涨6.24%，较2022年下半年上涨6.63%；国际科技园5期B区：2023年上半