市场结构
中国内地公募REITs市场在近5年内取得跨越式发展，市值规模已跃居亚洲第一、全球第二。当前C-REITs均为权益型产品，底层资产仅限内地且以基础设施为主，政策导向性强。截至2026年2月28日，C-REITs数量增至79只，市值规模达2,274亿元。底层资产投向持续扩围，已实现从基础设施向商业不动产的跨越，涵盖交通、能源、新型基础设施等14大类项目，并允许投资商业不动产。C-REITs底层资产以产权类为主（77%），特许经营权类为辅（23%），但存在明确经营期限和到期风险，且禁止持有商品住宅。
市场表现
C-REITs因其强政策导向性，与股、债指数的相关性均偏弱，流动性偏低。2021.6～2026.2期间，C-REITs指数与沪深300、中证1000等股票指数及中债10年期国债指数等债券指数的相关性均较弱。C-REITs收益波动水平低于股票但高于债券，2021.6～2026.2月度平均波动率约为1.5%，低于沪深300（约6.5%）但高于中债-综合财富（总值）指数（约0.5%）。
产品设计
C-REITs采用独特的“公募基金+ABS”双架构，通过持有证券化载体间接持有底层资产，合规性强但成本较高、法律关系复杂。作为“监管规则驱动型”产品，C-REITs制度设计体现出明确的“防风险”原则，如严格的杠杆要求（总资产≤净资产*140%）、强制自持和较长的锁定期。税收制度方面，C-REITs缺乏系统性的税收穿透或免税机制，项目公司仍需承担较高企业所得税，税收成本高于成熟市场。
投资人构成
C-REITs投资人构成呈现以原始权益人压舱、机构投资者为主的特征。根据规定，原始权益人参与战略配售比例不低于20%，且持有期较长，深度绑定C-REITs。截至2025年末，券商、保险等机构投资者持有市值占比高达97.2%，个人投资者占比不足3%。
研究结论
C-REITs市场作为新兴市场，发展迅速，未来潜力较大，但在底层资产扩围、交易结构优化、税收制度完善、流动性提升等方面仍与成熟市场存在差距。建议逐步推进底层资产种类与区域扩围，完善税收制度，降低税收成本，提升市场吸引力。
