公募REITs市场分析之中国内地篇

市场结构

• 发展迅速：截至2026年2月末，C-REITs数量达79只，市值规模2,274亿元，跃居亚洲第一，全球第二。
• 产品类型：均为权益型产品，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。
• 底层资产：投向持续扩围，从基础设施扩展至商业不动产，涵盖14大类基础设施项目，但仅限内地资产。
• 政策导向：政策性强，底层资产以基础设施为主，禁止持有商品住宅。

市场表现

• 低相关性：与股票、债券指数的相关性均偏弱，流动性偏低。
• 波动性：收益波动水平低于股票但高于债券。

产品设计

• 双架构：独特的“公募基金+ABS”架构，合规但成本高、法律关系复杂。
• 防风险原则：制度设计体现“防风险”原则，杠杆率要求严格，强制自持和较长的锁定期。
• 税收制度：缺乏系统性的税收制度，项目公司承担较高企业所得税，税收成本高于成熟市场。

投资人构成

• 原始权益人：战略配售比例不低于20%，锁定期长，与C-REITs深度捆绑。
• 机构投资者为主：券商、保险等机构投资者持有市值占比高达97.2%，个人投资者占比不足3%。

建议

• 底层资产扩围：逐步推进种类与区域扩围，打破单一基础设施布局，推动境外资产布局。
• 完善制度：解决底层资产经营期限问题，优化税收制度，明确税收减免政策。
• 架构优化：设立专项立法或突破现有立法，取消ABS中间层，向单一契约型架构发展。