公募REITs市场分析之中国香港篇

市场结构

中国香港REITs市场自2003年起步，以权益型产品为主，头部效应明显，其中领展房产基金占比高达68%。底层资产以传统商业不动产为主，聚焦中国香港本地，包括写字楼、零售、物流、酒店及工业等，多元型和写字楼、零售占比靠前。

市场表现

长期来看，H-REITs兼具股性和债性特征，权益属性更强。2005.11～2026.3，恒生REIT指数与恒生指数相关性为0.70，与10年期政府债券收益率呈较强负相关。H-REITs每年须将不少于年度税后净收入90%的金额分派股息，强制高比例分红使其总回报水平持续高于股票，2023年至今仍保持领先地位。

产品设计

中国香港REITs以契约型（信托）方式成立，管理人与受托人相互独立，采取外部管理模式，通过SPV间接持有物业产权，层级一般不超过两层。与新加坡、美国等“税收驱动型”市场不同，中国香港REITs的税收优势主要体现在“避免双重征税”，投资者分红及资本利得免征利得税，买卖H-REITs单位免征印花税，且境外收入属地原则免税。

核心结论

H-REITs头部效应明显，底层资产以中国香港本地传统商业不动产为主，具有强制高比例分红和高派息率特征，同时投资者层面完全免税，极大降低交易成本，对境内外投资者极具吸引力。