公募REITs市场分析之日本篇

市场结构

日本REITs市场是亚洲起步最早的REITs市场，截至2024年末总市值908.1亿美元，占亚洲发达市场比重超50%。当前J-REITs均为权益型产品，总市值为17.31万亿日元（截至2026年2月28日），不存在抵押型产品。底层资产多元化，办公楼占比最高（36.46%），住宅数量占比最高。市场分为单一用途资产专注型和多用途资产组合型，后者占比靠前。

市场表现

J-REITs兼具债属性和权益属性，长期收益中枢3%～5%，跑赢国债和股票股息收益率。2016.3～2026.2期间，东证REIT指数波动性明显低于股票市场指数，体现其稳定性。

产品设计

J-REITs均为公司型REITs，采用外部管理结构，属于被动型投资工具。法律制度与美REITs接轨，核心特征为税收优惠，符合条件的J-REITs可免征企业所得税，驱动高比例分红。

投资人构成

个人投资者数量主导（占比超90%），投资门槛低，以小额、零散参与为主。机构投资者（尤其是信托银行）是价值核心，外资与本土资金双轮驱动市场。截至2025年8月末，投资者数量达1,164,822人，其中个人投资者1,120,041人。

研究结论

J-REITs投资门槛低、流动性强、税收优惠显著，历史分红收益表现强劲，长期低利率环境下对投资者吸引力大，是替代传统储蓄、债券的重要选择。