公募REITs市场分析之中国香港篇

市场结构

中国香港公募REITs（H-REITs）市场自2005年起步，由香港证监会于2003年颁布《房地产投资信托基金守则》奠定基础。当前H-REITs均为权益型产品，头部效应明显，领展房产基金总市值占比高达68%。底层资产以传统商业不动产为主，聚焦中国香港本地，包括写字楼、零售、物流、酒店及工业等，其中多元型和写字楼、零售占比靠前。

市场表现

长期来看，H-REITs兼具股性与债性特征，与恒生指数相关性为0.70，与10年期政府债券收益率呈较强负相关。H-REITs每年须将不少于其年度税后净收入90%的金额分派予投资者作为股息，具有强制高比例分红特征。2008.10～2026.3，H-REITs总回报水平持续高于股票，且2023年至今在资本增值能力逆转的情况下仍保持领先，主要得益于其高派息率。

产品设计

H-REITs结构均为契约型，管理人与受托人相互独立，采取外部管理模式，通过全资拥有的特殊目的公司（SPV）间接持有物业产权，SPV层级一般不超过两层。与新加坡、美国等通过税收优惠激励REITs发展的市场不同，中国香港REITs的税收优势主要体现在“避免双重征税”：投资者获得的分红及资本利得全部免征利得税，且买卖H-REITs单位免征印花税，极大降低了投资者的交易成本。

研究结论

H-REITs头部效应明显，底层资产以中国香港本地的传统商业不动产为主，具有强制高比例分红和高派息率的特征，同时投资者层面完全免税，对境内外投资者极具吸引力。