公募REITs市场分析之美国篇

市场结构

美国REITs市场以权益型REITs为主导，其总市值占比超过90%。权益型US-REITs的底层资产多元化，涵盖工业、办公、零售、住宅、医疗保健、仓储、数据中心和特殊不动产等，其中零售、住宅、医疗保健和办公占比靠前，有助于投资者分散风险。

市场表现

2025年，受美元走弱和关税政策影响，北美发达市场REITs收益率（5.53%）低于全球发达市场（11.85%），但北美市场历史复合收益率（8.87%）高于全球发达市场（7.60%）。US-REITs收益率介于股与债之间，其中权益型US-REITs收益率更高，兼具权益属性和债属性，但权益属性更强。权益型US-REITs波动性高于股票市场指数，但收益性也更高。

产品设计

美国REITs以公司型为主，常用UPREIT和DOWNREIT结构，通过转换不动产为份额延迟资本收益税支付。美国REITs制度以税法为核心，优势在于税收优惠，如对符合要求的分红收入实行免税政策，投资者可享受20%的税收抵扣，政策环境稳定。

投资人构成

美国约有1.7亿人口（50%）参与REITs投资，个人投资者无投资门槛，可随时买卖。US-REITs为普通投资者提供投资房地产的渠道，具有强制高比例分红、可预期税收优惠等特征，历史收益显著高于低风险债券，是良好的投资工具。