公募REITs市场分析之新加坡篇

2026年4月1日 公用一部|文广垠黄虹 摘要：2002年，新加坡推出第一只REIT产品，在亚洲市场上，其REITs市场起步时间仅晚于日本。据EPRA统计，截至2024年末，新加坡公募REITs（以下简称S-REITs）共有33只，总市值636.5亿美元，在亚洲市场中仅次于日本908.1亿美元。本文将从市场结构、市场表现、产品设计、投资人构成四个方面系统分析S-REITs市场现状。 一、市场结构：在监管导向下，当前S-REITs均为权益型产品，其底层资产分布较为多元且国际化程度高。 根据新加坡《集合投资计划守则》，REITs投资房地产可通过直接拥有不动产或投资于直接拥有不动产的SPV，可见监管导向为直接拥有并运营不动产。同时，监管当局明确禁止REITs投资闲置土地和抵押贷款（抵押贷款支持证券除外），因此纯粹的抵押型REITs在新加坡现行监管规则下不具备设立的条件。当前，新加坡市场中存续的S-REITs均为权益型产品。 根据新加坡交易所统计，截至2025年末，新加坡拥有41只S-REITs和物业信托1，总市值1,040亿新元，约占新加坡上市股票市值的10%。从投资的底层资产分布来看，26%的S-REITs和物业信托同时持有多种类型不动产；同时，持有工业、零售、办公和酒店的S-REITs和物业信托占比也较高，整体底层资产分布较为多元。 根据新加坡交易所统计，截至2025年末，超过85%的S-REITs和物业信托持有海外资产，国际化程度高。其鲜明的国际化特征主要是国内不动产资产规模小、监管环境开放、税收优惠支持等多因素共同作用所致。 二、市场表现：2025年，受益于宽松的利率环境及稳定的运营表现，S-REITs实现2019年以来的最佳年度表现；长期来看，S-REITs股息收益率水平优于股票和债券，具有偏债属性、低波动性、高分派率的特点。 截至2025年12月5日，iEdge S-REIT指数已上涨9.3%，计入股息分配后的总回报率达14.7%，实现2019年以来的最佳年度表现。2015～2024年，S-REITs总回报水平持续高于股票，领先幅度明显高于同期间资本增值能力的领先幅度，且2023～2024年在S-REITs资本增值能力高于股票的趋势发生逆转的情况下，S-REITs总回报水平仍保持领先地位，这意味着S-REITs的股息收益率水平长期优于股票。但2025年，这一趋势有所逆转。 数据来源：REITAS注：指数以2010年9月（新加坡交易所房地产投资信托基金指数基准日）为基期，基期指数为100。 2025年，S-REITs和物业信托的平均分派收益率为5.9%，高于新加坡股票平均分派收益率、10年期国债平均分派收益率及核心通胀率。 图3主要指标对比情况 注：计算S-REITs和物业信托平均分派收益率时剔除了分派收益率高于20%（无数据）及未披露分派收益率的异常值；新加坡10年期国债平均分派收益率是过去10年的平均水平。 2025年，S-REITs的平均分派收益率明显高于海峡时报指数、恒生指数、MSCI AC亚太指数等股票指 数，并高于日本公募REITs平均分派收益率；与此同时，截至2025年末，S-REITs90天波动率相较于上述指标处于较低水平。可见，S-REITs具有高分派率和低波动性的特征。 长期来看，S-REITs与全球债券的相关性超过50%，相较于其他股票或债券指数呈现出较高的正相关性，且与全球股票呈负相关性。可见，S-REITs具有偏债属性的特点，收益水平对利率环境较为敏感。 三、产品设计：新加坡REITs结构为契约型，属于“税法驱动型”产品，友好的税收政策是其REITs市场高度国际化的主要推力之一且针对S-REITs的税收优惠力度极大。 目前，新加坡REITs采用契约型结构并采取外部管理模式，在契约型REITs中，投资人、REITs信托管理人（如投资银行或信托公司等）和独立第三方受托人（通常为商业银行）通过签订信托契约形成信托法律关系。此外，大部分新加坡REITs拥有发起人（通常为大型房企或资管公司）支持。发起人通常在REITs进行IPO时注入资产以构成REITs的初始资产池，并可能在IPO完成后持续注入资产，发起人通常会持有REITs本身和REITs信托管理人的股份。 图5新加坡REITs产品典型结构 新加坡REITs属于“税法驱动型”产品，友好的税收政策是新加坡REITs市场高度国际化的主要推力之一。例如，在实体层面，针对符合条件的境外收入实行免税，有力支持S-REITs的境外布局。在投资者层面，对于非居民企业获得的分配收入也仅按10%最终预扣税，远低于美国、日本等其他国家，有力支持境外机构投资S-REITs；与此同时，在实体层面实行免税政策的基础上，个人投资者获得的分配收入也全部免税，这一设计不仅能鼓励S-REITs实行高比例分红以获取税收优惠，且相较于其他国家，双重免税的优惠力度极大，对投资者极具吸引力，有利于推动S-REITs快速发展。 四、投资人情况：2025年四季度，机构投资者调仓迹象明显；在税收优惠和高分派率等因素推动下，散户投资者仍大幅净买入。 据新加坡交易所统计，2025年10～12月，头部机构投资者大幅净卖出，受对降息节奏担忧、地缘波动加剧、股票收益率逆势跑赢S-REITs等多因素影响，调仓迹象明显。但散户在高分派率及分配收入免税等因素推动下，仍维持大幅净买入。 综上所述，新加坡REITs市场作为亚洲起步时间仅晚于日本的REITs市场，拥有开放的监管环境和极大的税收优惠力度，国际化程度高。同时，S-REITs具有高分派率和低波动性的特征，对投资者拥有极大的吸引力。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。