销售表现亮眼，上调目标价

新鸿基地产（16 HK）销售表现亮眼，上调目标价至153.6港元，维持买入评级。

核心观点：

1. 销售目标完成：公司2026上半财年物业合约销售达174亿港元，加上重点项目Sierra Sea（>90亿港元）及其他项目销售理想，预计已大致完成全年300亿港元销售目标。近期价格上涨和高去化率预计将在2027/28年带动开发利润率上升。
2. 投资物业收入增长加速：新鸿基拥有多元化的投资物业组合，包括中高端零售商场、优质写字楼和香港最大的数据中心组合（新意网持有）。新一期地标性办公项目International Gateway Centre（IGC）即将落成，众多国际金融机构进驻降低出租风险。大中环及尖沙咀核心写字楼区租金快速回升，未来一两年有望提升续租租金。零售物业组合受惠于香港零售货值连续四个季度恢复同比正增长，未来两年整体回报有望提升。

关键数据：

• 2026上半财年物业合约销售：174亿港元
• Sierra Sea项目销售：>90亿港元
• 预计全年销售目标：300亿港元
• IGC项目租赁进展：明显
• 核心写字楼区租金：快速回升

研究结论：

• 维持买入评级，看好新鸿基地产作为防御性与成长性兼备的龙头房企。
• 物业销售驱动短期业绩爆发，经常性租金收入提供安全边际。
• 上调2026/27/28财年利润预测3.4%/1.2%/1.3%。
• 目标价上调至153.6港元，相对NAV估值204.82港元。

风险提示：

1. 宏观经济复苏不确定性
2. 住宅市场销售情况放缓
3. 利率下行节奏放缓