房地产开发2026W18：延续分化行情，节前政策加码城市“五一”市场升温

节前政策加码城市“五一”市场明显升温，多数城市延续前期分化行情

• 中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力。
• 深圳和广州等地放松限购、提升公积金贷款额度等政策，推动市场升温。
• “五一”期间，重点26城新房网签面积同比增长12.5%，其中深圳、武汉等地成交提升明显。
• 重点11城二手住宅网签成交同比增长26.7%，北京、上海、深圳等地市场活跃度提升。

行情回顾

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.7%，在31个申万一级行业排名第13名。
• 上涨个股76支，下跌股31支，主要上涨个股包括苏州高新、京投发展等。
• 重点40家A/H房企中，上涨26支，下跌14支，主要上涨个股包括中国海外发展、越秀地产等。

重点城市新房二手房成交跟踪

• 本周30个城市新房成交面积为108.3万平方米，环比下降40.2%，同比下降48.8%。
• 样本一线城市新房成交面积为34.1万方，环比下降49.5%，同比下降48.3%。
• 本周15个样本城市二手房成交面积合计146.0万方，环比下降33.3%，同比下降15.2%。
• 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计121.6万方，同比下降6.2%。

重点公司境内信用债情况

• 本周共发行房企信用债2只，发行规模12.00亿元，总偿还量39.72亿元，净融资额为-27.72亿元。
• 主体评级以AA为主，债券类型以私募债为主，期限以1-3年以上为主。

本周政策回顾

• 中央政治局会议提出优化房地产发展环境，推进城市更新等政策。

投资建议

• 维持行业“增持”评级，重点关注以下理由：
  • 政策力度将超2008、2014年，目前尚在途中。
  • 地产作为早周期指标，具备指向性作用。
  • 行业竞争格局改善，头部国央企和品质房企受益。
  • “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效。
  • 供给侧政策如收储、处置闲置土地等，一二线更受益。
• 配置方向：
  • 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展等。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余等。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。