房地产开发2022W18：五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松

受各地疫情和五一假期影响，本周销售数据表现不佳。对比样本城市近3年在五一假期期间的商品房成交数据，北京表现最好，同比增长101%；其余样本各能级城市成交均较低迷，跌幅最大的城市为温州，同比-83%。若对比2020年数据，22年多数城市依然同比负增长。虽然近期全国多城在住房需求侧持续出台宽松政策，且有从三四线向二线城市扩散的趋势，包括长沙、中山、金华、梅州、徐州等地放松“四限”政策。但综合近期销售数据，在本轮疫情影响较大的情况下，需求侧改善依然需要核心城市的限购限贷放松。 行情回顾：涨跌幅在各行业中位列后段，落后大盘2.79个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.5%，落后大盘2.79个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共34支，较上周增长1支，下跌股数为102支。（若无特殊说明，报告中本周指4.30-5.6当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为124.5万平方米，环比下降52.7%，同比下降64.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为19.2万方，环比-56.4%，同比-62.7%；样本二线城市为66.4万方，环比-57.3%，同比-60.9%；样本三线城市为38.9万方，环比-39.1%，同比-68.9%。从今年累计18周新房成交面积同比看，样本30城共计4788.2万方，同比下降-43.5%；一线城市为944.5万方，同比-39.2%； 二线城市为2724.9万方，同比-37.3%；三线城市为1118.9万方，同比-56.7%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计43.8万方，环比下降68.4%，同比下降14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为13.0万方，环比-67.5%；样本二线城市为23.8万方，环比-68.6%；样本三线城市为7.0万方，环比-69.3%。年初至今累计二手房成交面积为1692.7万方，同比变动为-36.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为510.8万方，同比-39.7%；样本二线城市为951.5万方， 同比-33.6%；样本三线城市为230.4万方， 同比-33.6%。 重点公司境内信用债情况：发行数量减少，龙头房企发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.2-5.8）共发行房企信用债4只，环比下降16支；发行规模共计44.50亿元，环比下降171.93亿元，总偿还量23.93亿元，环比下降103.75亿元，净融资额为20.57亿元，环比下降68.18亿元。融资成本来看，中海3年期公司债（-30bp）、中海5年期公司债（-2bp）、苏州高新（-3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松 本周市场受各地疫情及五一假期影响，销售维持低迷，需求侧的改善依然需要核心城市的限购限贷放松。本周30个城市新房成交面积为124.5万平方米，同比下降64.0%。 对比样本城市近3年在五一假期期间的商品房成交数据，北京表现最好，同比增长101%；其余样本各能级城市成交均较低迷，跌幅最大的城市为温州，同比-83%。若对比2020年数据，22年多数城市依然同比负增长。虽然近期全国多城在住房需求侧持续出台宽松政策，且有从三四线向二线城市扩散的趋势，但综合近期销售数据，在本轮疫情影响较大的情况下，需求侧改善依然需要核心城市的限购限贷放松。 图表1：部分城市近3年五一假期商品房成交面积情况（假期5天，万方） 本周多地房地产政策放松，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计： 长沙限购放松：据中国证券报报道，长沙放松限购政策。“长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算”的消息，长沙市不动产登记中心工作人员回应中国证券报记者，昨天刚执行，以家庭为单位，第一套房网签满4年，或者产权证满4年，有二套房的购房资格，就可以买。长沙住宅全域限购，按之前政策第一套房网签满6年可买第二套房。 中山优化限购区域：中山市住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，中山市将从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度、优化土地供应等6方面，支持商品房市场更好满足刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展。 金华限售放松：据证券时报报道，在金华市购买的新房自合同备案之日起满3年就可以进行交易。此前，金华市区的限售政策是以取得《不动产权证》的时间为准，限售时间是三年。对于限售政策颁布后、今年5月5日之前购买的新建商品住宅仍执行原限售政策，即拿到《不动产权证》三年之后方可销售。 广东梅州限贷放松：广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，要求合理确定个人住房贷款利率水平，积极推动房贷利率加点下调。加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续，增加信贷额度，确保符合放款条件的贷款及时发放。降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。 徐州限贷放松：徐州市住建局、市资规局、人行徐州市中心支行等相关部门表示，要引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展“公积金+商业银行”组合贷款业务，有效降低个人住房消费负担；鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易资金需求，拓宽改善性住房融资渠道。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.5%，落后大盘2.79个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共34支，较上周增长1支，下跌股数为102支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、华夏幸福、ST新梅、荣安地产、空港股份，涨幅分别为21.2%、21.0%、21.0%、18.1%、14.0%。跌幅前五为南国置业、天地源、招商蛇口、中天金融、首开股份，跌幅分别为-15.4%、-12.2%、-12.1%、-11.7%、-11.1%。 本周49家重点房企中共计上涨2支，较上周减少18支，分别为华夏幸福、蓝光发展，涨幅分别为21.0%、9.9%。跌幅前五为旭辉控股集团、融信中国、招商蛇口、碧桂园、禹洲集团，跌幅分别为-13.1%、-12.9%、-12.1%、-11.2%、-10.7%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（5.5-5.6）涨幅前五个股代码简称 图表6：本周（5.5-5.6）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（5.5-5.6）重点房企涨幅前五个股 图表9：本周（5.5-5.6）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 由于受各地疫情和五一假期影响，本周30个城市新房成交面积为124.5万平方米，环比下降52.7%，同比下降64.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为19.2万方，环比-56.4%，同比-62.7%；样本二线城市为66.4万方，环比-57.3%，同比-60.9%；样本三线城市为38.9万方，环比-39.1%，同比-68.9%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计18周新房成交面积同比看，样本30城共计4788.2万方，同比下降-43.5%； 一线城市为944.5万方，同比-39.2%；二线城市为2724.9万方，同比-37.3%；三线城市为1118.9万方，同比-56.7%。其中一线城市中，北京（-25.8%）、上海（-33.0%）、广州（-56.9%）、深圳（-33.9%）同比均为负。二三线城市中南平（10.3%）等总计1城同比均为正，盐城（-81.4%）、海门（-79.9%）、淮安（-72.4%）等总计25城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（4.30-5.6） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计43.8万方，环比下降68.4%，同比下降14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为13.0万方，环比-67.5%；样本二线城市为23.8万方，环比-68.6%；样本三线城市为7.0万方，环比-69.3%。年初至今累计二手房成交面积为1692.7万方，同比变动为-36.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为510.8万方，同比-39.7%；样本二线城市为951.5万方，同比-33.6%；样本三线城市为230.4万方，同比-33.6%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.2-5.8）共发行房企信用债4只，环比下降16支；发行规模共计44.50亿元，环比下降171.93亿元，总偿还量23.93亿元，环比下降103.75亿元，净融资额为20.57亿元，环比下降68.18亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（100%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（67.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（52.8%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，中海3年期公司债（-30bp）、中海5年期公司债（-2bp）、苏州高新（-3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表24：房企每周融资汇总（5.2-5.8） 5.本周相关政策回顾 图表25：全国性政策（5.1-5.7） 图表26：地方性政策（5.1-5.7） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。