统计局4月房地产数据点评：销售弱复苏且城市间分化加剧，房地产开发投资降幅扩大

事项： 统计局公布2023年1-4月房地产投资和销售数据。2023年1-4月，商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%；商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%；房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%； 房屋新开工面积31220万平方米，同比下降21.2%；房屋竣工面积23678万平方米，同比增长18.8%。 另外，统计局此次在披露数据时指出，房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。 报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：①加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。②加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。③加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 国信地产观点：1）商品房销售额增幅持续扩大，以居住为核心需求的购房者信心正在修复，但城市间分化加剧； 2）房地产开发投资降幅扩大，但房企到位资金有所改善，主要受益于销售复苏；3）开工降幅和竣工增幅均扩大，维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断；4）投资建议：当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），优质房企业绩复苏近在咫尺，房地产开发投资降幅扩大，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。 此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期； 外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售额增幅持续扩大，以居住为核心需求的购房者信心正在修复，但城市间分化加剧 2023年1-4月，商品房销售额39750亿元，同比+8.8%，增幅较2023年1-3月扩大4.7个百分点；商品房销售面积37636万平方米，同比-0.4%，降幅较2023年1-3月收窄1.4个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在2023年1-4月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.8%，销售面积同比+2.7%，实际恢复速度比商品房整体快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在修复。 2023年4月单月，商品房销售额9205亿元，销售面积7690万平方米，销售均价1.2万元/㎡，虽然由于报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速，但对比近三年的单月绝对值，可观察到4月单月销售面积几乎是历史最低水平，而销售均价则创下历史最高水平。我们认为，主要是因为商品房销售结构出现了比较大的调整。一方面，去年上海等东部主要城市受疫情影响，商品房销售受阻，今年全面恢复。2023年4月，东部地区商品房销售面积占全国比重为48%，而去年同期占比仅为38%。东部地区4月销售均价1.6万元/㎡远高于其他地区，因此占比提升也拉高了全国4月销售均价。 另一方面，城市间分化愈发明显，一二线核心城市商品房销售仍能保持不错水平，但一二线远郊地区以及多数三四线城市销售复苏依旧缓慢，这种差异扩大也导致销售均价结构性提升。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房单月销售面积（万㎡） 图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 房地产开发投资降幅扩大，但房企到位资金有所改善，主要受益于销售复苏 2023年1-4月，房地产开发投资完成额为35514亿元，同比-6.2%，降幅较2023年1-3月扩大0.4个百分点；房企到位资金45155亿元，同比-6.4%，降幅较2023年1-3月收窄2.6个百分点。拆解房企资金来源，可见随着销售复苏，销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比逐渐提升，且对到位资金已有正向拉动作用而非拖累项。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房地产开发企业到位资金累计同比 图7：国内贷款占比vs销售回款占比 图8：国内贷款拉动vs销售回款拉动 开工降幅和竣工增幅均扩大，维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断 2023年1-4月，房屋新开工面积31220万平方米，同比-21.2%，降幅较2023年1-3月扩大2.0个百分点； 竣工面积23678万平方米，同比+18.8%，较2023年1-3月提升4.1个百分点。4月单月，新开工面积同比-28.3%，竣工面积同比+37.3%，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 图9：新开工面积累计同比 图10：竣工面积累计同比 投资建议： 当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），优质房企业绩复苏近在咫尺，房地产开发投资降幅扩大，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。