房地产开发行业2023W40：国庆假期新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地

国庆假期新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地。据中指数据，样本35城2023年国庆假期（统计时间为9.29-10.6）新房销售网签面积为147.6万方，同比2022年国庆假期（10.1-10.7）下降17%，同比2022年同期（9.29-10.6）下降62%。两口径相差较大，主要是今年假期为国庆中秋双节，9.29、9.30作为三季度末有集中网签的影响，因此计算同比时是否考虑两天便成为关键。严格上来说，今年双节的特殊性导致同比的解释能力下降。此外，网签数据并不代表实时的案场认购销售，叠加假期部分城市住建数据更新缺失或出现更明显的滞后，因此我们认为今年国庆平淡的网签销售仅供参考。 整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。 行情回顾：本周因假期休市，A股行情略。H股方面，10.3-10.6四个交易日内，中信房地产HK指数下跌1.47%，领先恒生指数0.35个百分点。本周港股房地产股票中，上涨20只，较上周减少1只，下跌69只。涨幅前5的是融创中国、丽新发展、金辉控股、COSMOPOL INT'L、龙光集团，涨幅分别为11.6%、7.9%、7.6%、4.6%、3.8%。跌幅前5的是珠光控股、国瑞健康、中骏集团控股、融信中国、彩生活，跌幅分别为-32.9%、-17.5%、-16.4%、-12.1%、-11.5%。 新房：受国庆假期影响，多数样本城市网签数据缺失，以下数据仅供参考。本周 （9.30-10.6）30个城市新房成交面积为65.2万平方米 ， 环比下降80.1%，同比下降5.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为21.4万方，环比-79.2%，同比19.2%；样本二线城市为36.4万方，环比-78.7%，同比24.0%；样本三线城市为7.3万方，环比-86.1%，同比-66.0%。从今年累计40周新房成交面积同比看，样本30城共计10826.0万方，同比-7.8%。 二手房：受国庆假期影响，本周13个样本城市二手房数据多数缺失。我们统计了样本中有更新成交数据的6个城市。整体看，本周（9.30-10.6）二手房网签备案数据表现较去年同期有一定增长，一线城市中北京、深圳二手房成交同比分别+65%、+44%。 信用债：本周因假期无信用债发行。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.国庆新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地 国庆假期新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地。据中指数据，样本35城2023年国庆假期（统计时间为9.29-10.6）新房销售网签面积为147.6万方，同比2022年国庆假期（10.1-10.7）下降17%，同比2022年同期（9.29-10.6）下降62%。 两口径相差较大，主要是今年假期为国庆中秋双节，9.29、9.30作为三季度末有集中网签的影响，因此计算同比时是否考虑两天便成为关键。严格上来说，今年双节的特殊性导致同比的解释能力下降。此外，网签数据并不代表实时的案场认购销售，叠加假期部分城市住建数据更新缺失或出现更明显的滞后，因此我们认为今年国庆平淡的网签销售仅供参考。整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。 图表1：2023年国庆假期（9.29-10.6）新房销售网签数据与往年对比 P.3 2.行情回顾 本周因假期休市，A股行情略。H股方面，10.3-10.6四个交易日内，中信房地产HK指数下跌1.47%，领先恒生指数0.35个百分点。本周港股房地产股票中，上涨20只，较上周减少1只 ，下跌69只。涨幅前5的是融创中国、丽新发展、金辉控股、COSMOPOL INT'L、龙光集团，涨幅分别为11.6%、7.9%、7.6%、4.6%、3.8%。跌幅前5的是珠光控股、国瑞健康、中骏集团控股、融信中国、彩生活，跌幅分别为-32.9%、-17.5%、-16.4%、-12.1%、-11.5%。 图表2：本周各交易日港股指数表现 图表3：本周港股房企涨幅情况 图表4：本周港股房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 受国庆假期影响，多数样本城市网签数据缺失，以下数据仅供参考。本周（9.30-10.6）30个城市新房成交面积为65.2万平方米，环比下降80.1%，同比下降5.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为21.4万方，环比-79.2%，同比19.2%；样本二线城市为36.4万方，环比-78.7%，同比24.0%；样本三线城市为7.3万方，环比-86.1%，同比-66.0%。 图表5：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表6：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表7：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表8：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计40周新房成交面积同比看，样本30城共计10826.0万方，同比-7.8%；一线城市为2570.1万方，同比2.6%；二线城市为6094.6万方，同比-10.0%；三线城市为2161.4万方，同比-12.1%。其中一线城市中，北京（2.5%）、上海（11.0%）、广州（-3.5%）、深圳（-14.2%）。二三线城市中温州（10.4%）、泰安（5.2%）、海门（4.8%）等总计8城同比均为正，南平（-90.5%）、衢州（-85.7%）、大连（-60.5%）等总计18城同比为负。 图表9：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 受国庆假期影响，本周13个样本城市二手房数据多数缺失。我们统计了样本中有更新成交数据的6个城市。整体看，本周（9.30-10.6）二手房网签备案数据表现较去年同期有一定增长，一线城市中北京、深圳二手房成交同比分别+65%、+44%。 图表10：样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 本周因假期无信用债发行。 5.本周政策回顾 图表11：地方性政策及消息（10.1-10.7） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。