新券定价——易方达广西北投高速REIT：广西首单，分红豁免机制提升市场认可度

易方达广西北投高速REIT是广西首单REIT，其核心亮点在于设置了分红豁免机制，提升了市场认可度。该REIT底层资产为兰海高速广西南宁至防城港段，全长48.724公里，总投资28.96亿元，原始权益人为广西北部湾投资集团。

发行情况方面，该REIT网下有效认购倍数达133.68倍，发行价8.25元/份，位于询价区间的78.13分位。评估机构中联资产评估价值为23.49亿元，折现率7.74%（IRR 6.21%），预测现金流年复合增长率1.57%，发行价对应P/NAV 1.05x。

二级市场估值推导显示，已上市同类REITs平均P/NAV为0.96倍，平均P/FFO为11.38倍，平均派息率TTM为9.55%。广西北投高速REIT所在的广西地区经济增速不突出，车流量增长承压，但分红豁免机制保障了短期内分红收益的下限，或提高市场认可度。

研究结论认为，该REIT发行价已处合理区间，乐观情景下二级市场价格或与东方红隧道REIT相当，较发行价有5-10%的涨幅。

风险提示包括车流量、收费单价低于预期，项目运营风险以及市场估值中枢下移。