新券定价——沈阳软件园REIT 东北首只公募REIT且民营背景

核心观点与关键数据

• 项目概述：沈阳软件园REIT是东北首只公募REIT，由民营背景的原始权益人赵久宏先生持有，底层资产为沈阳国际软件园，包括三个园区。
• 财务表现：2024年营收1.03亿元，EBITDA 7555万元，加权平均出租率83.86%，当期收缴率86.03%。
• 发行情况：拟发行3.0亿份，存续期37年，发行价3.66元，对应P/NAV 1.07x。

估值分析

• 发行估值：评估机构戴德梁行估值10.26亿元，折现率7.00%，长期增长率1.5%，年化派息率5.17%。
• 二级市场估值：参考19只产权类园区REITs，过去三个月平均P/NAV中位数1.11倍，P/FFO中位数23.51倍，派息率TTM中位数4.25%。
• 合理区间：考虑底层资产一般且缺乏可扩募资产，但原始权益人提供分配保障，合理估值区间为3.80-4.51元，较发行价高4-23%。

风险提示

• 运营效率不佳、出租率与收缴率下滑、市场估值中枢下移。

研究结论

• 沈阳软件园REIT上市后估值或与同类平均相当，分红保障期内合理区间为3.80-4.51元。