新券定价——沈阳软件园REIT：东北首只公募REIT且民营背景

核心观点与关键数据

• 资产概况：中信建投沈阳国际软件园REIT（508029.SH）为产权类园区基础设施REIT，底层资产包括沈阳国际软件园三个园区，原始权益人为赵久宏先生。
• 财务表现：2024年营收1.03亿元，EBITDA 7555万元，加权平均出租率83.86%，当期收缴率86.03%。
• 发行情况：拟发行3.0亿份，存续期37年，发行价3.66元，对应P/NAV 1.07x。

发行估值分析

• 评估机构：戴德梁行评估资产价值10.26亿元，折现率7.00%，长期增长率1.5%。
• 派息预测：2025-2026年可供分配金额预测分别为0.57亿元和0.58亿元，年化派息率5.17%-5.24%，对应2026 EP/FFO 19.80x。

新券二级市场估值推导

• 可比REITs：19只产权类园区REITs过去三个月平均P/NAV中位数1.11倍，P/FFO中位数23.51倍，派息率TTM中位数4.25%。
• 估值逻辑：底层资产一般，但原始权益人提供分配金额保障，预计上市后估值与同类平均相当，合理区间3.80-4.51元（较发行价高4-23%）。

风险提示

• 运营效率不佳、出租率收缴率下滑、市场估值中枢下移等。