新券定价：中航北京昌保租赁住房REIT

核心观点与关键数据

• 中航北京昌保租赁住房REIT是北京第二只租赁住房REIT，发行于2026年4月8日，属于产权类保障性租赁住房，存续期62年，发售规模4亿份，募资总额9.268亿元。
• 底层资产为北京昌平未来科学城的三个公租房项目，合计提供1394套公租房，总可出租面积约10.54万平方米，最早的滟澜新宸项目于2017年11月投入运营。
• 原始权益人昌平保障房公司还持有并运营12个公租房项目，面积合计逾65万平方米，未来扩募空间大。

发行情况及估值

• 发行表现：网下有效认购倍数434.92倍，机构认购火爆，发行价2.317元/份，居询价区间2.09-2.318元的99.56分位。
• 评估价值：深圳戴德梁行评估价值8.20亿元，折现率5.25%，低于已上市保租房REITs普遍的6.0-6.5%折现率，发行价对应P/NAV1.13x。
• 财务表现：2025年1-9月租金收入3391万元，EBITDA2770万元。2025年10-12月和2026年可供分配金额预测分别为849.79万元（全年）和3439.61万元，年化派息率分别4.11%和4.15%。发行价对应年化派息率3.64%和3.67%，对应26.94x2026EP/FFO。

二级市场估值推导

• 行业对比：已上市保租房类REITs共8只，保租房兼具政策安全垫和稳定现金流，是低利率环境下的稀缺资产。最新平均P/NAV1.40倍，P/FFO36.69倍，派息率TTM2.71%。
• 可比标的：华夏北京保障房REIT（508068.OF）最新P/NAV1.46倍，P/FFO39.55倍，派息率TTM2.53%。中航北京昌保租赁住房REIT体量更小且有扩募预期，或长期享有溢价。
• 合理区间：参考可比标的，中航北京昌保租赁住房REIT的合理区间为3.00-3.40元，较发行价高29.36-46.77%。

风险提示

• 租金或出租率下滑；项目运营风险；REITs市场估值中枢下移等。