新券定价：唯品会奥莱REIT：宁波奥特莱斯登录资本市场

核心观点与关键数据

• 中金唯品会奥莱REIT：为产权类消费基础设施REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯，原始权益人为宁波杉杉易购商业管理有限公司。
• 底层资产概况：宁波杉井奥特莱斯于2011年一期开业，商业建筑面积8.33万平方米，由室外开放街区+室内馆构成，位于宁波市海曙区，临近机场及火车站。戴德梁行评估资产价值29.01亿元，运营时间超13年，2024年末出租率99.91%，收入以联营收入为主，租金收入为辅。

发行情况及发行估值

• 发行规模与结构：发行10.0亿份，战配、网下、公众分别占比70%、21%、9%。网下询价日期为2025年8月13日，缴款日期为2025年8月20日，预期9月下旬登录资本市场。网下有效认购倍数254.19倍，中签率0.39%。
• 初始IRR与派息率：初始IRR为7.75%，预测今明两年可供分配金额分别为1.51亿元和1.64亿元，年化派息率分别为6.94%和5.65%。
• 发行价与估值倍数：发行价为3.48元，上限发行，对应P/NAV为1.20倍，P/FFO为23.05倍，今明两年调整后预期年化派息率为5.79%、4.71%。

新券二级市场估值推导

• 可比REITs：已上市产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数1.41倍，P/FFO中位数25.02倍，派息率TTM中位数3.69%。
• 可比对象：华夏首创奥特莱斯REIT（508005.SH），过去三个月平均P/NAV、P/FFO和派息率TTM分别为1.58倍、25.43倍和2.95%。
• 估值逻辑：唯品会奥莱议价能力、收入稳定性优于首创奥莱，区位更优越，因此估值倍数可能更高。
• 目标价：参考可比REITs，尤其首创奥莱，给予目标价4.58-5.46元，较发行价高32-57%。

风险提示

• 消费下行，竞争加剧，运营效率不佳，市场估值中枢下移等。

分析师承诺与免责声明

• 分析师已登记为证券分析师，承诺独立、客观地出具报告，并对内容负责。
• 公司不保证信息准确性和完整性，不构成投资建议，不对使用本报告引致的损失负责。
• 公司可能持有或交易本报告中提到的证券，或为这些公司提供投资银行服务。
• 禁止私自提供、刊载或转发本报告，客户应慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。
• 客户需遵守廉洁从业规定。