2026年第一季度全国物流地产市场报告

宏观市场

• 产业提质：交通物流政策协同落地，支持骨干企业完善仓储网络，推动老旧设施改造升级，推动仓储物流行业规范化、高质量发展。
• 低空经济：低空经济升级为国家级新兴支柱产业，各地出台政策，行业发展持续升温，2026年有望迎来全面加速发展新阶段。
• “国补”政策：“国补”资金规模稳定，补贴品类缩减，重点倾向高价车，补贴方式从定额到按车价比例，政策优化补贴对象。

全国高标仓市场概览

• 市场数据：2026年第一季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.81亿平方米，环比上升1.28%，空置率15.89%，有效租金20.69元/平方米/月，环比下降0.94%。
• 存量分布：苏粤浙位于存量第一梯队，广东仍处供应放量阶段，总存量突破2,400万平方米。
• 城市排名：苏州、上海、天津位列存量前三，佛山和北京排名上移。
• 供应情况：肇庆、佛山、北京、苏州、成都位列新增供应前五城市，珠三角、京津囊仍占主导。
• 空置率：整体仍呈去化趋势，但重点城市表现有所分化，佛山、苏州及成都等城市环比上升。
• 租金：下降走势但降幅总体保持缩减，重点城市租金仍处下行通道。
• 租赁需求：电商、三方物流及零售/批发业活跃。
• 资本动态：仓储物流产业大宗交易活跃，产业资本持续加码核心节点仓储资产，头部物流企业通过股权收购、资产整合等方式优化网络布局。
• 仓储REIT：暂无新发，存量扩募持续推进，头部REIT通过扩募持续布局高标仓资产。

重点城市群分析

• 京津冀：空置率转降，租金仍下跌，北京空置率下降，租金处下行通道，未来供应量缩减。
• 长三角：租金下降，空置率基本持平，嘉兴走趋近于存量市场，租金空置率双降，未来两年供应有限。
• 珠三角：供应放量，空置率总体上行，东莞面积去化，空置率有所下降，近期租金企稳但将面临供应压力。
• 长江中游：供应端有限，市场租赁情况稳定，长沙存量市场租赁情况相对稳定，未来供应有限。
• 成渝：租金趋稳，空置率低位运行，成都需求保持稳健，整体租赁市场运行平稳，简阳多个项目待入市。

市场总结

• 供应：2026年第一季度新增供应约229.0万平方米，珠三角与京津冀为主要供应集中区域，2026-2027年预计新增供应约1,283.5万平方米，珠三角、长三角及京津冀仍是供应核心区域，广东处于供应放量阶段。
• 租金&区域表现：整体去化、租金承压，但降幅已收窄，长三角与京津翼空置率偏高但走势分化，长江中游及成渝去化压力温和，租金水平接近底部，需求保持稳健。
• 需求：家电零售服务商、跨境物流服务商及酒水零售服务商租赁需求突出，消费电子品类与汽车零售的租赁需求持续释放。
• 资本变化：产业大宗交易活跃，产业资本持续加码核心节点仓储资产，头部物流企业通过股权收购、资产整合等方式优化网络布局。
• 仓储REIT：无新发，头部REIT通过扩募持续布局高标仓资产，重点补强区域枢纽节点与全国化网络。