2025年第三季度全国物流地产市场报告

全国物流地产市场概览

• 市场存量：截至2025年第三季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.76亿平方米，环比上升2.37%。存量头部省市为江苏、广东及浙江，其中广东省因多个项目交付，存量上升显著。
• 城市存量分布：苏州市场存量达1.4亿平方米，领先全国；上海、天津存量均达1千万平方米，位列第二梯队；成都、武汉等城市位列第三梯队。
• 供应增量：北京、佛山、东莞、廊坊及上海位列当季供应增量前五，其中华北、华南地区占主导。
• 空置率：全国非保税高标仓市场空置率环比下降0.22个百分点至17.71%，呈现持续下降趋势。
• 租金：有效租金环比下降2.89%至20.96元/平方米/月，持续下行趋势。
• 重点城市表现：多数重点城市租金环比下降，空置率普遍下降，但北京与东莞空置率环比上升。

重点城市群分析

• 京津冀：租金基本持平，空置率上升至29.54%。廊坊市当季四个新项目入市，空置率环比持平，租金下降。
• 长三角：租金环比下降2.05%至24.63元/平方米/月，空置率下降至24.34%。苏州市场无新项目交付，持续去化，空置率与租金均下降。
• 珠三角：租金下降至30.57元/平方米/月，空置率上升至9.35%。广州租金下降，空置率基本持平，未来供应量大，超五成位于增城区。
• 长江中游：空置率与租金环比均基本持平，长沙市场租赁情况总体稳定，未来供应位于长沙县与雨花区。
• 成渝：空置率环比下降2.01个百分点至6.06%，有效租金持续下降但降幅收窄。成都市场空置率稳处低位，租金降幅收窄，未来供应主要集中在简阳、青白江等区域。

市场总结

• 新增供应：截至2026年底，全国非保税高标仓市场尚将迎来近1.8亿平方米的新增供应，主要集中在珠三角、长三角及成渝城市群。
• 租金&空置率：租金继续下降，全国空置率微幅下降。长三角与京津冀持续去化，珠三角与长三角或承压，租金下行；长江中游与成渝市场仍将双降，但租金降幅或缩减。
• 需求变化：电商、三方物流及零售/批发业表现活跃，电商需求以跨境电商及传统电商平台为主，即时零售电商需求规模有限；三方物流中汽车制造业服务商与家电零售服务商需求活跃。