2026年第一季度上海物流地产市场报告

宏观市场政策

• 上海物流地产核心政策以“双指标牵引降本增效”为目标，通过“三大专项方案”协同发力，以仓储为支点撬动全局改革。
• 政策聚焦土地供应、存量盘活、项目准入和金融支持，设定到2027年社会物流总费用与GDP比率不高于12%，高标仓占比不低于40%的量化目标。
• 政策涵盖土地保障、存量盘活与规划体系，提出“产业基地、联动飞地、科创研发用地实行全生命周期管理”，并支持采用长期地租、先租后让等灵活供地模式。
• 税收优惠方面，大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收，并明确房产税、城镇土地使用税困难减免条款。
• 金融与REITs支持方面，鼓励仓储物流、产业园区申报REITs储备项目，提供创新融资渠道。

上海高标仓市场概览

• 总存量1043.9万平方米，各区域空置率及有效租金数据详述。
• 长三角主要城市指标对比显示，上海有效租金高于长三角平均水平，空置率低于平均水平。
• 2026年第一季度未录得新增供应，2025年新增供应为三年内最低，市场规模趋于稳定。
• 2025年第三季度空置率反弹但整体下降趋势未改，2026年第一季度空置率持续走低，主要原因是需求增长和供给收缩共同作用。
• 金山区空置率高，供应过剩而需求有限；各区域租金均出现小幅松动，全市平均有效租金环比下降0.51%至35.16元/平方米/月。
• 未来两年（2026-2027年）新增供应约21.5万平方米，高度集中于松江区（74.42%），浦东新区次之（25.58%）。

市场需求分析

• 第三方物流、制造业和跨境电商需求活跃，分别受交通运输、仓储和邮政业增加值增长、制造业工业总产值增长及外贸进出口额增长驱动。
• 仓储需求外溢至嘉兴、杭州、苏州、宁波等城市，形成“高租金城市向中低租金城市”的梯度转移格局。
• 各区域定位及产业导向详述，如浦东新区为全球供应链枢纽，松江区为国际分拨、保税仓储、跨境电商公铁水多式联运枢纽等。

市场总结

• 上海高标仓市场新增供应收缩，2026年新增供应约21.5万平方米，2027年暂无收录，年均供应规模约10-20万平方米。
• 租金延续调整态势，2026年第一季度环比下降0.51%至35.16元/平方米/月，未来两年仍存在下行空间但空置率压力可控。
• 需求方面，第三方物流、制造业和跨境电商共同构成主要动力，政策推动仓储体系完善、供应链能级提升、与制造业融合及加强消防管理。