2024年全国物流地产市场报告

2024年，全国非保税高标仓市场现有总存量攀升至1.65亿m²，同比增幅达到9.47%，但新增供应量显著回落至982.61万m²。市场分布不均衡，长三角、珠三角、京津冀等东部沿海地区占据主要份额，而中西部地区占比相对较小。租赁市场进入深度调整期，传统制造业需求受冲击，租金和空置率双降。三方物流和电商仍是核心租户，其他行业如快递快运、零售/批发、制造业、冷链等共同构成租户结构。2025年，高标仓市场新增供应量预计达到峰值后逐年下降，主要受地产开发商投资意愿下降影响，东部沿海地区新增规模较大。仓储用地一级市场成交数据下滑，总用地面积12.39万亩，同比下降28.01%，平均成交单价26.94万元/亩，同比下降7.86%，反映市场低迷。

重点城市群分析显示：

• 长三角城市群：存量占全国36.10%，市场“高位供应叠加需求疲软”，租金未筑底，未来去化压力增大。
• 京津冀城市群：存量占全国11.42%，新增供应冲击下需求疲软，租金持续下降，空置率有所下降。
• 珠三角城市群：存量占全国10.51%，市场较为旺盛，出租率健康，但未来将面临新增供应冲击和跨境电商发展不确定性。
• 长江中游城市群：存量占全国9.03%，呈现“核心-卫星”布局，核心城市租金较高，周边城市去化压力大。
• 成渝城市群：存量占全国8.95%，呈现“双城联动”特征，成都、重庆供需相对平衡，部分城市面临高空置率压力。

市场展望方面，2025年高标仓新增供应量预计达到峰值后逐年下降，绿色、智慧高标仓将成为趋势，市场竞争加剧，租户对增值服务和智能化需求提升，新建项目更注重节能减排和资源高效利用。物流地产市场进入存量去化阶段，竞争焦点转向提升物流效率和降低运营成本。