房地产行业：新房销售降幅收窄，开发投资延续下行

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：新房销售降幅收窄，开发投资延续下行 ——3月统计局房地产数据追踪 研报摘要 新房：3月销售边际改善，一线城市新房房价环比正增长。3月作为传统销售旺季，开发商推盘积极性提升，加上多地优化限购、放松公积金贷款政策等刺激，市场信心逐步修复。3月，中国商品房销售额0.91万亿，累计同比-16.7%，单月同比-13.88%，环比+10.88%；商品房销售面积1.02亿平方米，累计同比-10.4%，单月同比-8.02%，环比+10.09%。 二手房：一线城市二手房价率先实现环比正增长，租金企稳是后续关键。3月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，其中，一线城市二手住宅销售价格环比转正，环比增长0.4%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降0.2%、0.4%。另外，从租金的角度来看，3月六大重点城市的二手租金指数由降转增，重点城市二手住宅租金转增，为未来二手房价企稳提供了积极信号。 证券分析师 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@jrjzq.com.cn 开发投资：持续下行，新开工、竣工仍不乐观。3月房地产开发投资完成额累计同比-11.2%，降幅较前月略有扩大。高库存累积控增量，销售延续下行，价格尚未出现明显复苏，开发商投资动力不足。 投资建议：3月以来，房地产行业销售和投资虽然尚未出现明显的反转和复苏，但行业的积极因素正在累积。京沪地产限制性政策进一步放松之后，3月新房、二手房成交正在走出独立行情，呈现出一定量稳价涨的特征。其次，租金市场出现一定修复，3月六大重点城市的二手租金指数由降转增，租金企稳作为房价的“基本面锚点”，为后续房价企稳提供积极信号。从地产股的角度来看，核心区域货值充足，前期历史包袱较轻的房企仍值得关注。（1）关注核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、核心城市新房价格率先实现正增长..........................................................4（一）新房：3月销售边际改善，一线城市房价环比正增长..................................4（二）二手房：一线城市二手房价环比正增长，租金企稳是后续关键.................6二、土地：缩量延续，结构分化......................................................................9三、投资：下行延续，未见拐点....................................................................11四、投资建议....................................................................................................12五、风险提示....................................................................................................13 图表目录 图1：3月中国商品房销售额0.91万亿，累计同比-16.7%，单月同比-13.88%，环比+10.88%...............................................................................................................................................4图2：3月中国商品房销售面积1.02亿平方米，累计同比-10.4%，单月同比-8.02%，环比+10.09%.................................................................................................................................4图3：3月，重点35城商品住宅批准上市8.31万套，累计同比-17.52%，单月同比-9.54%...............................................................................................................................................4图4：居民收入就业预期尚未出现明显改善............................................................................5图5：房价下跌的预期尚未扭转................................................................................................5图6：截至2026年3月，中国商品房待售面积7.86亿平方米，累计同比-0.1%................5图7：截至2026年3月，不同城市间去化周期分化明显......................................................6图8：3月70个大中城市新房销售价格指数同比降幅进一步扩大.......................................6图9：3月一线城市新房销售价格指数环比正增长.................................................................6图10：1-3月，多个城市二手房销售同比仍下行....................................................................7图11：3月70个大中城市二手房价格环比降幅持续收窄......................................................7图12：3月一线城市二手住宅销售价格指数环比转正...........................................................7图13：2026年3月，北京、上海等重点城市二手房成交议价空间较2月扩大.................8图14：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州......................................8图15：四大一线城市中原领先指数由降转增..........................................................................9图16：六大重点城市住宅租金指数由降转增..........................................................................9图17：2025年1-3月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-30%............10图18：2026Q1中国住宅土地成交总价累计同比-38.61%.....................................................10图19：1-3月一线城市住宅土地成交价值约占25.54%.........................................................10图20：1-3月央国企支撑土地市场成交..................................................................................11图21：3月房地产开发投资完成额累计同比-11.2%..............................................................11图22：商品房销售面积累计同比和新开工面积累计同比降幅均有所收窄........................12图23：3月房地产新开工面积、竣工面积累计同比降幅均收窄.........................................12图24：重点房地产ETF行情变动...........................................................................................12 一、核心城市新房价格率先实现正增长 （一）新房：3月销售边际改善，一线城市房价环比正增长 3月销售旺季，单月销售面积和销售金额均超过2025年12月。3月作为传统销售旺季，开发商推盘积极性提升，加上多地优化限购、放松公积金贷款政策等刺激，市场信心逐步修复。3月，中国商品房销售额0.91万亿，累计同比-16.7%，单月同比-13.88%，环比+10.88%；商品房销售面积1.02亿平方米，累计同比-10.4%，单月同比-8.02%，环比+10.09%。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 3月推盘量环比增长，但同比仍下降。根据中指院数据，3月重点35城市商品住宅批准上市8.31万套，累计同比-17.52%，单月同比-9.54%。3月作为传统旺季，开发商推盘量虽供给量有所增长，但对比去年同期，仍有下滑。需求端，居民收入就业预期较2025年底尚未出现明显改善，持续担心房价下跌的担忧仍在，市场仍处于筑底阶段。 资料来源：中指院，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 去库存稳步推进，狭义库存累计同比转负。截至3月，商品房待售面积7.86亿平方米，较2月有所下降，累计同比下降0.1%。2025年12月中央经济工作会议进一步提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障房等。未来多元化手段去库存仍将持续，但不同城市之间库存去化周期分化明显，截至2026年3月，北京、上海、深圳、广州、杭州商品住宅（不含保障房）去化周期分别为29.29个月、19.01个月、21.13个月、26个月、11.01个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过30个月。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：中指院，金融街证券研究所 70大中城市新房价格环比降幅收窄，一线城市新房价格环比上涨。3月，70个大中城市新房销售价格指数环比下降0.2%，降幅较前月（-0.3%）有所收窄，其中一线城市新房价格指数实现正增长，环比上涨0.2%，二三线城市新房销售价格指数分别环比下降0.2%、0.3%，降幅均较前月不变。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 （二）二手房：一线城市二手房价环比正增长，租金企稳是后续关键 京沪新政刺激下，北京、上海3月二手房成交套数同比正增长。3月，多个重点城市二手房成交套数同比仍下行，北京、上海在优化限购和调整公积金贷款政策政策利好加持下，“金三”二手房销售表现不俗。 一线城市二手房价率先实现环比正增长。3月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，其中，一线城市二手住宅销售价格环比转正，环比增长0.4%，样本二