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毛利率承压，权益比下降，土储结构优化

2026-04-10 任鹤,王粤雷,王静国信证券起风了

核心观点：越秀地产2025年毛利率承压，权益比下降，但土储结构优化。
业绩表现：2025年公司实现营业收入864.6亿元，同比增长0.1%；归母净利润0.6亿元，同比下降94.7%；核心净利润2.6亿元，同比下降83.5%。增收不增利的主要原因是结算毛利率下降2.7个百分点至7.8%，结转权益比例下降导致少数股东损益增加305%至17.2亿元，同时计提资产减值15.7亿元（同比减少7.1亿元），投资收益同比-18%至8.0亿元。
销售情况：2025年合同销售面积295万平方米，同比下降24.7%；合同销售金额1062亿元，同比下降7.3%，稳居千亿阵营，行业排名第九。销售区域布局优化，大湾区、北方和华东各占约30%，核心六城贡献约85.6%。
土地储备：2025年新增25幅土地，总建筑面积约278万平方米，权益投资额244亿元，平均拿地溢价率9.3%，其中96%的权益投资金额位于核心六城。截至2025年末，公司拥有总土储1855万平方米，对应总货值3328亿元，其中大湾区占比50%，一二线占比94%，核心六城占总货值约75%。
财务状况：公司财务稳健，债务结构合理。截至2025年末，剔除预收款后的资产负债率为65.5%，净借贷比率为54.9%，现金短债比为1.7倍。融资成本继续下降，全年加权平均借贷年利率为3.05%，同比下降44bp。一年内到期债务占比26%。
投资建议：预计公司2026/27年收入为814/756亿元，归母净利为0.7/1.0亿元，对应EPS分别为0.02/0.02元，对应PE分别为177/134X，维持“优于大市”评级。
风险提示：市场下行超预期、行业政策不及预期、公司销售及结算进度不及预期、毛利率不及预期。