万科A机构调研报告总结：
公司概况与战略
万科企业成立于1984年，是国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦三大经济圈及中西部重点城市。公司战略从“三好住宅供应商”升级为“城乡建设与生活服务商”，细化为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者四角色。深圳地铁集团为第一大股东，支持混合所有制结构及“轨道+物业”模式。
经营交付与化债
- 交付：2025年按期交付11.7万套房，多个项目实现100%收房。未来将重点推进全周期进度管控、供应链与资金保障、风险闭环管理及品质全流程把控，确保顺利交房。
- 化债：2025年已偿付超300亿元公开债，部分债券成功展期。2026年仍有超百亿元公开债集中到期，公司将秉持坦诚务实的态度，与债权人协商债务长效化解方案，争取时间窗口回归可持续经营。
资源盘活与可持续发展
- 盘活：2025年盘活货值338.5亿元，新增货值240.6亿元。2026年将重点推进资源盘活，举措包括全面摸清资产底数、探索创新盘活模式、实施分类精准施策、用足政策工具，激活存量资源。
- 可持续发展：聚焦核心城市与优质项目，深化降本增效，盘活存量资产，提升自主造血能力。
业绩亏损与改善措施
- 亏损原因：开发业务结算亏损突出（高成本项目受市场影响）、新增计提大额资产与信用减值、资产处置与股权退出亏损、经营类业务按成本法核算确认亏损。
- 改善措施：聚焦收缩，优化业务结构；深化降本增效，精简组织架构；盘活造血，提升自主经营能力。
经营服务业务
- 万物云：物业服务领先，2025年管理费同比下降，股息率约9%。
- 万纬物流：科技赋能成效显著，服务收入同比增长40%。
- 印力商业：持续践行双轮驱动战略，2025年9个商业项目顺利开业。
- 泊寓：规模领跑行业，出租率约95%，创新服务模式获认可。
- 战略定位：公司经营服务业务成熟，运营稳健，将始终秉持“以客户为中心”。
人才稳定与激励
- 人才流动：市场常态，公司秉持开放包容策略，尊重个人选择。
- 人才规划：强化“人才是资源”理念，加大内部培养力度；持续开展员工赋能行动；拓宽内部发展空间；激励奋斗者共享成果。
科技创新
- 核心业务链：运用新一代技术实现深度赋能，如“斗拱”BIM平台、“万翼AI审图”、“万翼AI智工”平台等。
- 智慧服务：用AI重塑用户体验和运营模式，如万物云“灵石”、智能管家“可可”、泊寓全流程SaaS化等。
- 跨界融合：用技术打破业务边界，如数字孪生技术、万纬物流“北极燕鸥”机器人项目等。
- AI赋能：依托自研平台规模化部署AI智能体，实现降本增效，万物云智能体平台管理成本同比下降10.1%。
估值提升计划
- 股价表现：2025年初至今股价表现不尽如人意，公司深表歉意。
- 估值提升计划：围绕公司实际经营与战略方向，系统性推动价值提升与可持续发展。
- 未来规划：继续做好经营、改善管理，有序化解风险，提升经营质量和投资价值。资本运作层面，推动非战略业务剥离，优化现金流与资产负债结构，稳定经营基本盘。
