万科A(000002)2022年度业绩会纪要-调研纪要

20230331万科2022年度业绩会纪要 Q：管理层好，我是广发证券的房地产行业分析师，恭喜公司在2022年非常严峻的行业环境下出色地完成了年度的目标，2023年大家最关心的是行业的发展进程，年初以来较去年有一定好转，但市场也存在比较大的分歧，有人认为需求没有那么好的持续性，所以想请教一下郁主席对于开发业务2023年整体的判断，行业的恢复程度，以及万科在这种市场环境下的经营策略。 郁亮：谢谢你的问题，确实我们对市场的分析判断，目前市场上有各种各样的看法，我看到最典型的有两种说法比较极端的，一种叫狂飙，另外一个是倒春寒，不同的观察者身处在不同的市场里面，本身有不同的参照系，所以对市场的感受是完全不一样的。从万科来说我们比较熟悉的是新房市场，所以我们的结论是没什么变化的，市场仍然处在温和恢复的阶段，这是我们过去半年以来的观点，今天看来我们觉得还不需要修改这个观点。 我们来看一下相比较1月份，为什么有人说狂飙，相比1月份来看，2月份的新房销售表现出明显的回升，尤其是一二线城市2月份比1月份环比上升了46%，所以有人说是狂飙。打开来看有四个原因，第一个原因是去年12月底和今 年1月份的需求集中到2月份进行释放。第二个原因今年春节是1月份，大家三年没回家了，都回家去了，所以1月份春节销售是受一些影响的。第三个原因政策是非常友好 的，从中央到地方都出台了相当多的支持住房合理需求的政策，使得大家的信心有所回升。第四个是目前房价也有点调整，房价调整之后使得性价比变得更好了，现在是一个合理的买房入市的时间点。这四个原因使得2月份的销售比1月份有明显的增长。但是我们如果把1、2月份当作整体来看，跟2022年同比来看，一二线城市新房销售只增加了7.2%，所以说不上狂飙。 大家说倒春寒主要是3月份，3月份以来看房人数有所下降，因此有很多人说是不是出现倒春寒了。从成交数据来看，3月份周均比2月份高点回落6%，而且大多数时间都超过了2022年最高的水平。所以从这点来看，市场既没有狂飙，也没有倒春寒，这有点像今年的春天，大家知道今年的春天有闰二月，闰二月的春天比往年的春天时间会长一些，气温会低一些，但是毕竟春天来了，草变绿了、花也开了，所以市场仍然处在温和复苏的阶段，这个判断我觉得仍然是成立的。 对于未来的市场需求，我们有一个非常明确的看法，我们觉得新房的需求上有天花板，下也有保底线。为什么说上有天花板？一房地产我们国家住房的存量规模，商品房的 存量规模已经很大了，我们说城镇人均居住面积40平方米左右了，再加上过去几年大规模建设，这些建设的房子陆续要交付投入使用，所以新房市场是不可能回到2021年的 历史峰值，这就是天花板。但是从另一方面来，从人口流动、从住房改善的速度来看，只要外部环境不发生突发性的变化，在一段时间之内每年有12亿平方米的需求，这起来有的，这就是保底线。所以对于未来市场来看，一段时间之内，我觉得天花板2021年已经到了峰值，未来一段时间12亿平方米的保底线是有确保的，这是我们整体的判断。 基于以上的判断，我觉得市场短期上下波动可能都是正常的，但是我们作为企业来说需要认清大势，这个行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，对大企业而言开发、经营、服务并重是必然的选择，是没有其他选择的，所以对我们万科而言，我们会认清这个大势，我们会坚持开发、经营、服务并重的策略，在确保活下去的情况下坚持战略做好我们的事情。 Q：我是海通证券的房地产分析师，我有两个问题，第一个问题是想问一下主要是哪些业务整体来讲拖累了在住宅 以外的毛利率？第二个这个趋势综合毛利率是怎样的变化？第二个问题，从今年开始起整个市场环境还是趋暖 的，包括土地端和各类型的政策呵护都有，我想问一下住宅端未来综合毛利率的趋势，以及未来可以预期的展望是怎样的状态？ 韩慧华：我们整体毛利率大概是19.6%，大家看到开发业务的毛利率是20.4%，中间有1个百分点的差，主要还是因为我们对于经营性业务在会计上选择了更加审慎的方法，就是成本法，每年都会有大量的折旧摊销，随着经营资产每年开业增多，这个折旧摊销的量会逐渐增加，所以会一定程度上影响整体毛利率的表现，今年的影响是差1个百分点。所以还原一个可比口径，我们把折旧摊销还原的 话，整体的毛利率是20.6%。 分业务来看，开发业务的毛利率20.4%，放在现在行业的水平是中等偏上的水平，但是相比于过去确实是有一定程度的相比，特别是2022年行业超量的调整，销售大幅下降，销售端的毛利率还是有相当的压力，而且房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐渐进入到竣工交付，销售端的压力会在未来一两年在结算端会有反映，所以结算毛利率阶段性还是会有下滑的压力。但是也要看到我们现在新拿的项目投资质量很好，不管是投资兑现度，还是盈利表现都还是比较好的，能够稳定在20%左右的水平，所以我们相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率还是 能够整体稳定向好。第二个是物业，在万科集团的报告里面，如果我们剔除掉抵消后的，大概物业的毛利率是14.4%，确实比去年有3个 百分点的下降，一方面是我们在会计上选择了更加审慎的处理，过往我们收购业务的溢价大部分都计入了资产，并且进行了摊销，所以对毛利率会有一定的影响，今年的影响是2个百分点。另外受到行业的影响，过往毛利率比较高的社区增值服务的毛利率和收入是有一定下降的，所以整体对毛利率的表现有一定的影响。但是经常性业务现在也在不断提效，包括科技板块的收入和毛利率表现非常好，我们相信2023年之后毛利率会有所回升。 第三个是经营业务，无论是商业、物流、公寓，整体来说随着我们经营表现逐渐成熟，利润率水平是在上升的，去年在我们报表里面上升了6个百分点，但也是因为成本法的因素，所以整体相对来说还是比较低的两位数的水平，对毛利率没有拉升的贡献。尽管受到会计政策的影响，我们相信随着经营本身表现向好，它的价值增长是在的，虽然在会计报表上没有很完整地反映出来。 张海：稳定毛利率水平我们首先做的是稳定存量资源的毛利率水平，存量资源的提效和增收是我们当前非常重要的一项工作，一部分是在建在售的存量，目前我们选择的突 破口主要是在精益管理上，主要是两个抓手，一个是量价管理，另外一个是费效比的提升，这方面我们去年做了一些功课，根据市场的变化和流速，以周为单位动态检视量 价的关系，尽量做到一房一价，这样既能给客户实惠，也能提高我们的收益。过去我们不太关注售楼处的运营成本，我们从提高人效和性价比的安排，我们一个新的售楼处可以比以前的售楼处节省将近100多万，这也是一笔不小的收入。另外有一部分存量是土地阶段，我们重新打开看了一下，主要是看产品的定位和投入产出的关系，我们希望能够通过挖掘不同产品的价值点实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献，为此我们还有一个像小红书一样的成本挖潜手册，希望能够对毛利水平有所贡献。新增投资我们更加谨慎，而且相对现在来说也比较完备，我们投前投后拉通管理，对操盘团队在产品成本、工期等关键节点上我们也做了非常明确的要求，确保投资兑现能够达成。目前看我们新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期，我认为这是目前对我个人来说非常积极的信号，之前毛利给我们还是有一定压力的，未来这方面我们如果能坚持下去的话毛利的稳定和提升应该是有信心的。 Q：管理层好，我想问一下关于融资方面的问题，看到去 年11月以来监管部门都有一系列支持房企融资的好政策， 看到房企的融资端也有一定的改善，去年11月以来抓住了窗口期也有比较多的动作，在财报上看到有息负债也有一定的增加。想问一下管理层如何看待接下来的融资环境， 基于对未来融资环境的判断，接下来有怎样的融资规划，是否会继续打算抓住接下来的窗口期加大融资的准备？祝九胜：从去年第一支箭、第二支箭出来以后，整个行业的融资环境得到了比较大的改善，整个过程体现为信用修复的过程，信用修复跟信用恢复是两个概念，出现一些分化，业务好、信用比较好的房企得到的融资会更多一些，而相反业务不足或者信用维持不太好的房企得到的修复和恢复就没那么好，这里面关键的一点是有一个变量的，可以看看各家银行愿意给这个房企的签约授信额度，银行愿意跟一家房企签约授信额度越大表明银行越看好这家房企，万科在这个过程中非常感谢各家银行的高看厚爱，为什么说看银行的态度？银行家看企业和看产业是有一套方法的，当然其他金融机构的态度也非常重要。朱旭刚才在汇报过程中也把我们融资的总量、期限结构、弹性、多渠道等问题都作了汇报，我换一个角度跟大家汇报一下。我们内部转型的要求是开发、经营、服务并重，开发类的融资和经营、服务类的融资底层逻辑还是有点不一样的，开发类的融资主要是看产品能力，代理变量产品能力看性价比，假设一个项目回款额、回款率都相当不错，表明给 业主、消费者提供的性价比是不错的，回款额越多、回款率越高，融资成本就会越低，银行也遵循这个逻辑，这个强大的支撑就是产品力，提供性价比的能力。而到了运营 和服务类业务，它的支撑点有点不一样了，支撑点就变成了运营能力，给一个空间能不能把它运营起来，加上内容，最终表现为EBITDA和NOI，能不能运营出更多的EBITDA和NOI，强大的支撑能力就是运营能力。有运营能力做支撑，经营和服务业务的资产效率就会越来越高，融资成本也就会越来越低。这是两个翘翘板的底座和支撑点是不一样的，融资的底层逻辑还是有差异的。这一轮把整个行业看成一个支柱行业，无论是信用的授予方，还是融资的接受方，授受双方都要吸取以前的经验教训，还是要坚持做善的融资，一定是要聚焦真实的价值创造，拿了钱是去创造真实价值的，而不是去做其他的事情。第二个是要坚持买卖双方见面，经常会出现金融机构的要求没有贯彻到基层一线的作战团队里面去，这点我们这几年也在不断改善。第三个是要符合社会环境和伦理、道德的三重底线。第四个是不产生过高的货币乘数，这个行业以前在放杠杆方面也有进入狂飙模式和进入不理性的阶段，今天都要汲取这些经验教训。总而言之，无论是我们的融资总量是增还是减都是服从无业务需要，我们过去一年有息负债有新增是在经营和服务类业务的投入更多了，这块对应的 资产和项目也多起来，我个人的感受对于开发业务来说，业务做好的，杠杆表面上高一点、低一点不是问题的实质，而是业务本身要做好。经营服务类的业务一样要把业 务做好，除了跟产业交易对手进行资产和股权交易以外，也要学会跟金融机构、险资交易资产，成为彼此的交易对手，做经营和服务业务更需要对金融交易方的理解，我们在这方面也在不断摸索，不断提升自己的认知以及能力。 Q：我是21世纪经济报的记者，想问一下管理层房地产行业进入调整之后，活下来的房企面临新的发展模式，去年有提到经营性业务会成为万科新的利润蓄水池，在新的发展阶段万科的经营性业务有哪些机会？从年度来看，万科的经营性业务增速虽然还可以，但是对利润和营收的贡献还是有限，您认为未来经营性业务对于业绩和利润的贡献会是怎样的？ 郁亮：我特别期待有人提出这个问题，我很想回答这个问题，有很多话要讲，首先是新发展模式，行业进入新的发展阶段，这是一个重大的经济社会问题，我们是没有能力去全面定义它的概念，我们是缺乏能力去定义新发展阶段的东西，但我们是有一些我们的观察的。首先看大的环境，市场环境和政策环境，对于我们经营服务类业务都是 越来越看好、越来越看重，这是对我们万科开发、经营、 服务并重策略来说是非常有帮助的。首先我们来看经营性不动产对投资者的吸引力在逐渐加强，在过去最大的变化是经营性不动产能够创造长期稳定的回报，这个优势更加 明显了，大家认识到它的价值了。同时它的风险低，抗波动的能力强，不像开发业务这样波动特别快，波动比较小。以前的劣势是经营服务类业务回报低，但是现在随着社会平均收益水平的下降，这个差距已经没有那么大了，差距缩小了，所以经营得好的不动产现在很受投资者的环境，优良资产水平就会有很多人要，各种需求都会有。所以经营性不动产对投资者的吸引力在增强。第二个我们非常清楚地看到相关的政策，融资渠道的开放，让经营性业务有一个投、融、建、管、退的闭环形成了，以